律師解「房」｜新青安貸款買預售屋？優缺點一次報給你-港臺熱話

律師解「房」｜新青安貸款買預售屋？優缺點一次報給你

jcatcj 07月 30,2024

新青安貸款簡介

新青安貸款是政府提供給青年購屋族群的優惠房貸方案。

只要貸款人年滿18歲，且貸款人本人、配偶與未成年子女的名下均無房地產，即可向任一八大公股銀行申辦。與99年推出的優惠貸款方案相比，新青安貸款提高了貸款額度，也延長了貸款期限與寬限期，大幅減輕貸款人的還款壓力。利率方面，政府將提供的前3年的利率補貼，進一步降低貸款人初期的還款負擔。

新青安貸款優點

一.貸款額度最高1000萬元
新青安貸款的最高貸款額度，由原先的800萬，調高到1000萬，使得購屋者在買房時，擁有更多的彈性和選擇，購買坪數較大或位於較佳地段的房屋。而超過1000萬額度的部分，則可轉成承貸銀行的其他房貸方案。

二.寬限期最長5年
新青安貸款將寬限期從3年延長至5年，讓購屋者在貸款初期，能享有最長5年的寬限期。在寬限期內，購屋者每月只需繳納利息，無須攤還本金，這能有效減輕購屋者前期的還款壓力，為其提供更多財務上的喘息空間。

三.貸款年限最長40年
新青安貸款的最長貸款年限也從30年延長至40年，其中包含前述的本金寬限期5年。貸款年限延長使得購屋者每月還款金額相對較低，能夠幫助收入尚未穩定的青年購屋族群。

不過要注意的是，部分銀行有個潛規則，即貸款年限加上貸款人的年齡，不得超過75，例如40歲的人去申辦房貸，銀行會核准的最長貸款年限只有35年。因此，並非每個申請新青安貸款的人，都能貸款到40年，最終仍需以銀行的評估為準。

四.政府利率補貼0.375％
在115年7月底前申辦新青安貸款，還能享有最多前3年的政府利率補貼。新青安貸款的利率計算有3種方案：

一段式機動利率、二段式機動利率及混合式固定利率。這些利率方案主要是依「中華郵政2年期定期儲金額度未達500萬元」的「機動利率」為準，以此作為基準利率來計算。113年3月27日中華郵政曾調整過利率，將前述從機動利率由1.595％調升至1.720％，然而，此次的0.125％的升息部分，至115年7月底前由政府吸收，所以目前實際上仍是以1.595％作為基準利率。

(1)一段式機動利率
一段式機動利率計算方式採用機動計息，依基準利率固定加0.555％。目前政府提供0.375％的利率補貼，所以購屋者在補貼期間內，實際負擔的利率為1.775％（1.595％＋0.555％－0.375％＝1.775％）。

(2)二段式機動利率

二段式機動利率的計算方式也採用機動計息，相異之處在於，前2年是依基準利率固定加0.345％，第3年起則是依基準利率固定加0.645％。扣除政府的利率補貼後，目前購屋者在補貼期間內，前2年實際負擔的利率為1.565％，第3年為1.865％。

(3)混合式固定利率

混合式固定利率的計算則為前2年採固定計息，即第1年利率計算是依「撥貸當時」的基準利率固定加0.525％，第2年同樣是依「撥貸當時」的基準利率，但改固定加0.625％。第3年起改為採機動計息，按第3年時的基準利率固定加0.645％。扣掉政府的利率補貼後，目前購屋者在補貼期間內，第1年實際負擔的利率為1.745％，第2年為1.845％，第3年則為1.865％。

這邊要提醒讀者注意的是，政府提供利率補貼的時間只到115年7月底，在此之後申辦新青安貸款不會享有0.375％的利率補貼，政府也不會吸收前述0.125％的升息。有些民眾可能會誤解，以為只要在115年7月底前申辦新青安貸款，就能享有往後推算3年的0.375％利率補貼，但情況並非如此。舉例而言，如果於114年7月申辦新青安貸款，並選擇一段式機動利率，則只有第1年的利率是1.775％，第2年起將變為2.275％，而非從114年往後推算的3年內，利率都是1.775％。因此，越晚申辦新青安貸款，能享受到補助的時間就越短。

新青安貸款的潛在風險

雖然申辦新青安貸款讓青年購屋族群能夠享受低利率、長年限的優惠，但其背後也潛藏著不容忽視的風險。

首先，政府利率補貼只持續到115年7月底，如果未來不延長，利率將會跳升至2.275％。其次，寬限期雖然減輕了初期還款壓力，但卻將還款壓力延後至寬限期結束後。因為寬限期是包含在整體貸款期間內，在寬限期間，購屋者只需繳付利息，無須攤還本金，但寬限期結束後，購屋者就需要在剩餘貸款期間內，償還所有貸款，每月還款金額就會大幅增加。這些因素都可能導致購屋者後續的還款壓力增加，如果購屋者的收入在優惠期間內，未能增加到足以負擔後續貸款的程度，就可能出現無力負擔的窘境。

此外，近期房市熱絡，帶動房貸需求大幅攀升，再加上央行為了抑制房市過熱，於今年6月調升0.25％的存款準備率（存款準備率指的是銀行必須將存款的一定比例存放於中央銀行，不得動用），導致銀行手上可運用資金減少。部分銀行甚至在不動產貸款方面的可放款比率已逼近上限，資金緊張，因此開始緊縮房貸放款，這可能使得未來民眾取得貸款的難度增加。

因此，本文建議讀者們申辦新青安貸款前，除了應仔細衡量自身還款能力，做好長期還款規劃外，還需密切關注央行的打房政策及銀行的放款情形，以防未能順利取得貸款。

用新青安貸款購買預售屋？

新青安貸款可以用來買預售屋嗎？答案是可以的。不過，由於新青安貸款的利率補貼只到115年7月底，因此，預售屋辦理房貸對保的時間必須趕在此補助期間內，才能享有完整的利息優惠。對於現在才開始物色預售屋或剛簽約的讀者，因為房屋建設通常需要2至3年，到預售屋完工時，可能已經超過利率補貼期間，無法享受完整優惠，但對於前些年已購買預售屋，且近期將完工交屋的讀者，又或是對利率補貼不太在意的讀者，就可考慮是否申辦新青安貸款。

另外提醒讀者，使用新青安貸款購屋後，該房屋不得再出租。因為新青安貸款的初衷是為了讓年輕人能夠自住，而非投資，如果違規出租被查到，可能會面臨銀行重審貸款條件、追回利息或縮減貸款年限等後果，各家銀行的處理方式不一，千萬不要冒險嘗試，以免造成不必要的損失。

新青安貸款的推出，減輕了青年族群的購屋負擔，但也隱藏著優惠結束後，還款壓力大幅增加，及可能無法順利取得貸款的風險。此外，利用新青安貸款購買預售屋時，還需留意房貸對保的時間是否在利率補貼期間內。本文提醒讀者，除了享受政府提供的優惠外，更應理性評估自身經濟能力與未來發展，做好長遠的還款規劃，才能在享受購屋喜悅的同時，避免日後因經濟壓力而產生困擾。