敲出上面這行標題我都覺得不真實

原本跟各位說的新政後市場文見也說的是節後

但當我看到銷售們朋友圈炫各種成交數據的時候

當我嘗試走進售樓處卻發現位子不夠坐的時候

當我看到沙盤邊又回歸开盤般人聲鼎沸的時候

我原本旅遊的心又被拉回來了，也許分布在上海各個地方的售樓處也是這個國慶的風景之一

01

豪宅盤、改善盤以2-3倍流速快速去化

上海核心區位的項目我選擇了保利世博天悅和前灘公館

前者套均總價在2290-6523萬元/套、前灘公館套均總價在978-1714萬元/套

保利世博天悅的客戶接待處位於負一層

穿過大廳經過旋轉樓梯向下走的時候就能漸漸聽到人聲越來越嘈雜

果然這裏的每張桌子都坐了人，往往是中年青年兩代人圍着銷售緊張交談

穿過洽談區右拐進沙盤區域，我站着的十幾分鐘裏差不多平均3組帶看不間斷

保利銷售跟我說從9月30日开始客戶到訪量开始跳漲

從原本的每周十幾組客戶變成每天十幾組，到我去的10月3號這天差不多半天就有十幾組客戶

銷售也直白說這個國慶平均每天去化都有7-8套，這個成交量相當於新政前一周的去化量

成交量翻番的背後是客戶對於下定的堅決

有的客戶甚至取消度假連夜從揚州返滬直奔售樓處下定，還沒完全展开這些銷售就非常抱歉跟我說需要離开，因爲我後面還有兩組客戶在等

接着我又來到前灘公館

這裏的售樓處不在項目而是一幢寫字樓裏面，一樓還擺放着原本开發商爲了制造國慶氣氛而做的造勢活動物料，現場來看也沒用上，因爲客戶都直奔8樓售樓處

拐進裏面的客戶接待中心，每張桌子都坐着攜家帶口的客戶，公區的水果和蛋糕更替頻率也格外快，我站的十分鐘的時間，清空了兩批

這裏最先變化的也是到訪量，9月29日新政出台後幾乎是第二天售樓處的客戶就开始變多，有的是自己搜索的地址找來的，有的是復看的老客戶

這裏的看房人數也從一周接近十幾組到一天的十幾組的驟變，甚至有的客戶臨時取消了國慶假期鑽到售樓處站在沙盤這邊比對和咨詢

銷控表上的房源也在快速被去化，去化流速更是來到近三月峰值

保利世博天悅和前灘公館並不是點狀現象

萬科中興傲舍、縵雲上海、綠發浦江園、融創外灘壹號院......這些核心區域高端樓盤都在這個國慶收獲頗豐，來訪量和成交量都來到近三月峰值

02

不過變化更大的是外環外剛需盤

說實話我沒想到這點，不是沒想到成交的上浮，而是沒想到新政後最火的是這個維度的樓市

離开內環中環，我最先來到的位置是中外環

首選的板塊是普陀桃浦，這兩年桃浦的集中供應以及各路房企的神仙打架也讓整個板塊產品力成爲中產改善選擇之一

而這裏的新盤也都處於尾盤將清的狀態，新政也將這個速度提升了好幾倍，有點像高中歷史老師形容战場上的秋風掃落葉

但讓我更沒想到的還是再往外環走的剛需盤的表現

這類新盤我去了兩個

一個西北方嘉定南翔的時代之城，另一個浦東三林的招商臻境

尤其是時代之城，還沒走進售樓處就看到靠窗坐滿了客戶

走進去所有圓桌都坐滿了人，客群偏年輕，桌子不夠用的時候，兩路客戶拼坐一張桌，沙盤邊、樣板間的客流量大的有點像過年前的菜市場，就有這么誇張

銷售說自己也有點懵，28號之前還很清闲，然後一下子客戶全來了

這裏每天去化速度達到15-20套，現在3天大概就能出清新政前1個月的去化量

銷售用自己經驗揣測說需求一直在、無非是差點信心差點資格差點錢，現在政策全解決了

真這樣么，我帶着這個疑問又去了另一個外環外的招商臻境

到這已經是下午3-4點，沙盤邊客戶流水般一撥接一撥

銷售跟我說新政後售樓處到訪量翻番不止

去化速度也從9月的日均2套，跳漲到國慶的日均6-7套

天色將晚也不妨礙客戶紛紛落座下定籤合同，以往的猶豫似乎瞬間煙消雲散

其實這類外環外新盤的逆勢跳漲背後有着更深層面的市場邏輯

首先社保3年改1年意味着更多年輕人有了上車資格

年輕人不是一定买在外環外，但年輕人就算在家人支持下能撬動的總價段也大概率鎖定內中環老破小或者外環外新房

尤其政策鎖定的範圍沒變依然是全市二手和外環外新房

這兩項疊加能买的就是外環外新房

那這時候越靠近外環外的新房項目就越喫香

這時候這些區域的品質新房就喫香了

而這也是時代之城這類項目能在新政後幾天內突然爆火的背後的底色

03

最讓我意想不到的是臨港

臨港作爲這次新政重點輻射地，臨港的限購被進一步放开

原本相對全市更爲寬松的限購政策現在被執行爲

可增購1套

但這是臨港，政策真的會有用么，爲此我也坐了兩小時車去了趟

到那驚呆了

這裏的銷售跟我說新政來之前這裏每天差不多20-30組客戶，最後成交1-3套

而10月3日這天他們售樓處來了近百組客戶，成交了20-30套

銷售跟我說以往他們每位銷售每天對接1-2組客戶

而10月3日這天他們每個人至少得對接10位-15位客戶，每天十二點左右才下班，平時難記的銷講內容這回成了肌肉記憶

現場客戶多到戶型圖都不夠用，最後換成這種臨時打印版

這裏的銷售跟我說在929政策框架之外其實臨港還有自己的政策

82家白名單企業

在臨港工作的老師和科研企業等等，這些企業只要申報就可以直接解除限購，並且還不佔用購房名額

離开前我的銷售正在幫下位客戶填寫帶看單，擡頭示意的眼睛裏滿是血絲

等我臨離开售樓處天已經快黑了，但依然還有客戶不斷進入

這樣的流量幾乎眷顧了臨港的所有新盤，不遠處的上實聽海也是

上實聽海的銷售跟我說，平時去化速度在單周8套，也就是單日1套左右，而國慶以來他們的去化速度在單日4-5套

前台的小姐姐說這幾天的客戶是平時客戶數量翻番不止，售樓處下班時間也從六點延長到九點

新政後的市場正在發生劇烈變化，臨港是我最讓我意想不到的

04

二手市場目前掌握的情況來看也在變化前夜

這次929滬七條內容整體來看更爲利好二手市場

而這也成爲很多人關注二手市場的原因，但新政剛發布還看不到成交數據

但我爲什么說是變化前夜呢

首先是鏈家的轉定單在9.23-9.29這周跳漲了下

9.29政策是晚上9點出的，但別忘了9.26政治局會議就开過了，從那以後市場就在等政治局會議精神在各地細化方案

如果政治局會議都能在轉定單上有所顯示

那可想上海929滬七條對於上海二手市場是怎樣更爲劇烈的影響

點狀案例裏我已經看到鏈家中介發布的豪宅短短幾日內的集中成交

我自己關注的仁恆濱江園的幾套性價比極高房源也在近幾日去化

最後就是看房人數

我對比了10月國慶這幾日的鏈家日均看房人數，比平時工作日多

也比過去五年每年10月日均新增看房人數多

目前來看新政後對二手成交量的刺激可能性非常大

05

這輪成交潮的一些特徵和隱約

這些新盤都在日常的客群之外發現了社保1年的客群入場

而且千萬別以爲只有年輕人，像張江金茂府因爲附近承接的是張江客戶，所以這裏有部分客戶是因爲工作調動社保剛滿1年的客群

同時讓我萬萬沒想到的是也是真的有客戶選擇15%的首付

而且也不是年輕人因爲首付負擔而選擇的低門檻，而是需要挪錢到股市，而且現在首套利率也只有3%+

但與此同時當我離人聲鼎沸的沙盤越來越遠的時候

我也在思考三個問題

每輪調控都有自己的有效期，2023年9月1日認房不認貸有效期大概在2-4周、12月14日的放松普宅限制有效期在2-3周、2024年1月放开外環外單身限購有效期在4-6周、最近這次5月27日放开全市二手單身限購有效期來到12周

那這次呢

其二這次從929滬七條內容來看調控核心還在二手市場

目前二手成交數據還沒出來，能確定的只有豪宅成交個例以及新增看房人數的增加，並沒有全市二手成交數據

而這也帶來目前新政後市場反饋裏最大未知

殘酷點說如果二手不回暖，市場很難說回暖這件事

其三這次政策內容本身可以看到工具箱裏還是留有余地的

你很難判斷這時候是像廣州那樣徹底放开爲好，還是上海這樣留有余地更好

但這又會不會成爲購房者觀望理由，這點還未可知

今天就先說到這，後面如果大家感興趣的話還想爲大家梳理篇針對新政後二手市場

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標題：新政後的售樓處都是人，但我也有一個擔心

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