房地產大棋加速！

4萬億和100萬套

今天（10月17日）國新辦舉行新聞發布會，主要介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

具體的重點有三個方向，取消基本能取消的，降低能降低的，然後增加投放的規模。

會議全程聽了下來，其實就一個感覺，和之前提到過的政策區別不大，並且很多基本已經在執行。

比如四個一线城市的限購，北京上海松綁，深圳部分取消，廣州全面取消。

比如降存量房貸利率，四大行公告10月底會分批完成調整；

比如全國統一首套和二套房首付比例，二套房貸首付下調至15%。

所以新的舉措暫時是沒有的，這就意味着，全國的增量政策要看每個城市自主出台的細節。

不過也並不是完全沒有增量部分。

一是部長們提到的房企信貸白名單。

截至10月16日統計到的數據是2.23萬億，年底要加速幹到4萬億，實現翻倍。

這就意味着，剩下的1.77萬億的信貸，會在4季度會集中審批。

因爲部長也說了，符合條件的項目公司申請就批，應進盡進、應貸盡貸，資金撥付“能早盡早”。

總之，四季度會以火箭般的速度完成目標。

二是城中村改造新增100萬套，主要採取貨幣化安置。

這個數據只是暫時的，如果改造工作做得好，體量還可以加碼。

對比2014年—2017年每年的體量，差了幾倍，但也有可能接下來集中再爆發。

因爲部長也發話了，4萬億貸款支持在路上，支持改造的“組合拳”也有5條——

一是重點支持地級以上城市；二是开發性、政策性金融機構可以給予專項借款；三是允許地方發行政府專項債；四是給予稅費優惠；五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。

總的來說，就是資金安排已經到位，就看徵收安置方案怎么做。

如果不會新增地方債務風險，那要改造的城中村馬上就能審批落實通過。

比如這幾天很熱鬧的四川，“川爺”成爲拆遷暴富的代名詞。

雖然官方已經闢謠不是天價拆遷，但四川拆遷徵地的規模真的很大。

今年4月四川印發的《2024年四川省加快前期工作重點項目名單》，就擇優篩選納入330個擬在未來2至3年开工的重大項目，估算總投資2.15萬億元。

330個重點工程是什么概念，攤开地圖都能看到一片紅，“川爺們”也確實真金白銀分到了補貼的錢。

無論怎么說，相比房票的形式更靈活，也確實更有利於推動樓市落實去庫存。

四川最近拆遷的家庭，選擇了貨幣補償而不是安置房，錢已經到账，也足夠去郊區城區選擇一套普通的四房住宅。

（來源：互聯網平台）

而成都只是這輪貨幣化安置的冰山一角，山東、安徽、福建等地方都拉开了貨幣化安置的序幕。

（來源：互聯網平台）

所以，部長們說的這些數字，是一定能夠實現的。

刮出一陣“妖風”

五部門同台發聲給出了4萬億和100萬套這兩個數字，這部分算是超出預期的。

曾經2014年—2018年拉動樓市的信號，也和今天的差不多。

影響有多大，過去的歷史給出了答案。

而最近的市場，其實也給出了一些信號。

大刀闊斧之下，最近市場看漲的風，其實是起浪了的。

杭州、深圳跑得相對快一些。

比如杭州新房拿證不少，有項目高層備案價相比前兩次开盤漲了三百多一平；網紅區域未來科技城的一個項目首开未售罄，但是加推的登記量漲了不少，並且一次性售罄了。

比如深圳出現了業主呼籲抱團，外地买家組團买的情況。

深圳方面的典型，刷新了最近的深圳樓市氛圍。

首先是二手房，坊間傳出典型樓盤的業主呼籲打響價格保衛战。

位於寶安區寶安中心的海納公館，成交一套116平高樓層戶型，成交總價約1500萬，成交單價約12.93萬/平。

業主在賣出房源後，呼籲其余業主共同營造朋友圈成交慶祝消息，並且指責發布成交價低於銀行評估價消息就是站在小區對立面的人。

（來源：微信群聊）

雖然此則呼籲未必爲小區賣房業主所言，但也印證了一個根本問題——無論熊市還是牛市，都存在價格保衛战的行爲。

目前小區的掛盤量，其中綠色中介平台爲41套，紅色中介平台爲28套，

（來源：中介平台）

同戶型面積掛盤總價區間在1500萬—1580萬/套。

（來源：中介平台）

其次是新房市場，坊間傳出某個知名炒房團體對接深圳本地大V，攜帶外地客戶前往龍華的項目進行團購，團購折扣是85折，首付做到5%，並且一口氣打包了45套。

（來源：微信群聊）

暫且不說是否真的打包45套住宅，但可以確定的一點是，深圳自從取消部分限購後，確實吸引了外地买家過來。

不過深圳首套房首付最低比例是15%，若真做到了也伴隨一定的風險。

因爲市場上能夠做到低首付的方式無非就這幾種。

一種是按揭买房，开發商給客戶貼息。

比如开發商急着回款促銷，承諾买房支付首付後返現，或者支持第三方借款，先息後本，然後开發商貼息，又或者通過送物業費、送車子、折扣折到首付裏等其他方式把錢補貼回給購房者。

一種就是全款买入，然後通過抵押經營貸支付首付。

這種方式非常常見，需要中介、第三方公司配合操作，然後支付一定的手續或者服務費用。

先通過中介或者大V介紹的第三方公司幫忙墊資全款买下房子，然後再通過第三方公司配合做高評估價並貸出更多的貸款。

比如500萬的房子，全款後通過高評估到559萬，再按15%首付貸出約475.15萬，那么原本500萬的房子首付最低需要75萬，按揭425萬，高評後可以多貸50.15萬，用於支付原本的部分首付，最終實際支付的首付是大約25萬，也就是所說的5%首付（25萬/500萬）。

這種方式甚至可以做到所謂的“0首付”。

還有一種就是以上兩種方式配合着操作，全款購房等到房子過戶完畢再進行抵押，借出裝修貸，然後通過开發商貼息首付+新房按揭高貸。

過去，確實過去很多人通過這種方式买房並且拿到了一筆資金。

而現在深圳首套房貸不僅利率低至3.4%，並且經營貸利率，更重要的是，深圳取消了商品住房和商務公寓轉讓限制，取得不動產權登記證書後就可以上市交易。

這也給快买快賣，重新提供了可操作的路徑。

所以樓市要啓動，其實“今天买，明天賣”就是基礎。

作者 | 醉酒大鯊魚

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標題：大把的錢砸向樓市

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