最近救樓市的政策，實在是太密集了。

昨天半夜，曾經全球房價漲幅第一、一年內漲超40%的合肥，又放大招了：

买新房給1%補貼！本市二孩及以上家庭給1.5%補貼！進城農民給2%補貼！买車位給3%補貼！……

優惠是如此之多，看得人都有些麻木了。

但买不起的依然买不起，买得起的依然在觀望。

爲什么？

因爲經過多次教訓，大夥徹底明白了：普通人、不排隊、有好處，這就是個不可能三角。

突然想到一個成語：賦稅重山。

普通人的承受力是有限的。

如此救市，耗資之巨，必然驚人，對財政的壓力也可想而知。先不說救不救得起來，即便能救起來，房價終於繼續漲了，它依然有個極限。

待到下一個輪回，又該如何去救？（注：本文僅提供一個思考的視角，或不盡合理，請理性閱讀）

01房地產？人頭稅？

雍正元年，愛新覺羅·胤禛登基的第一件事，就是下旨推行“攤丁入畝”。

在康熙五十一年“永不加賦”的基礎上，雍正帝事實上取消了自西漢以來，在中國通行了兩千年的“人頭稅”制度，改爲土地稅。

再加上與之配套的“火耗歸公”、“官紳一體納糧”改革，清王朝不僅解決了康熙晚年的財政困難，也大大減輕了平民的生存負擔。

最終造成的結果是什么呢？中國人口爆發，徹底奠定了世界人口大國的地位。

雍正朝初年，全國人口只有約2500萬；到乾隆朝，暴漲至3.1億；到道光朝，居然膨脹至4億。

僅從這一點看，中國能有如今這么大的規模，“四爺”做出了不可磨滅的卓越貢獻。（當然也有紅薯的功勞）

此時此刻，我們似乎又面臨着類似的困境。

各地方、各行業過於依賴樓市，但樓市過度膨脹又會對人口造成毀滅性打擊。

救前者，救意味着要放棄後者，極其矛盾。

那么，我們是否也有可能通過一次類似“攤丁入畝”的改革，來扼制、甚至徹底扭轉現狀呢？

首先，現代社會還有沒有人頭稅？

名義上當然沒有，畢竟人頭稅已經取消了快300年了。

但這並不意味着不存在事實上的人頭稅，那就是：房地產。

仔細想想，人頭稅的主要特點，房地產幾乎全部具備：

1.人頭稅人人都要交，房子人人都要住，租房的是間接交稅，买房的是直接交稅；

2.人頭稅是生的娃越多、交的越多，房子也是生的娃越多，在住方面的开支越多；

3.人頭稅交不起可以賣身爲奴，房子买不起可以睡橋洞；

……

兩者形式不同，但內容是相似的。

人頭稅由地方官府直接徵收，房地產的最大受益人其實也是地方政府和銀行，地價和融資成本大約佔房價的60%-70%。

實際上大家心裏都清楚，房地產就是地方財政的最重要支柱。

土地出讓金佔地方財政收入比例，來源：國海證券

理解了房地產就是人頭稅的本質，也就能明白，爲什么房價過高會打消小民的生育意愿。

因爲你生的越多，納稅的負擔越重。

最早在漢武帝年間，因爲朝廷的“口賦”太重，普通農戶把孩子生下來只能狠心掐死、淹死。再加上連年對外战爭，到武帝末年，“海內戶口減半”。

此後歷朝歷代，類似的事情從不缺少。

感謝時代的進步，現代中國人至少不需要再殘忍地殺死自己孩子。我們只需要不买房、多买杜蕾斯，就能減少自己的負擔。

這能在很大程度上解釋，爲什么：一二线大城市生育率極低；房價相對溫和的小城市，往往可見二胎、三胎；農村的生育率遠遠高於城市。

但現在的趨勢是什么？農村人口、尤其是年輕人口，依然加速往城市集中，導致現在農村的生育率也漸漸降下來了。

所以我們總的生育率，是持續下滑的，這兩年甚至成了負的。

城市婦女生育率明顯低於鄉鎮，來源：國家統計局

行文至此，很多人可能覺得我在老生常談，房價壓制生育率算什么新聞？

如果只是爲了說明這個，這篇文章沒有寫的必要。

我真正想說的是，既然明確了房地產是“丁稅”的本質，我們有沒有可能效仿古人，再嘗試一次“攤丁入畝”改革？

就像雍正朝那樣，不僅能解決財政問題，更能解決人口問題。

如果有可能，又該如何做？

02別向弱者开炮

爲什么丁稅要入畝？

因爲在農業社會，土地是最重要的生產資料，是財富的最直接體現。

所謂攤丁入畝，簡單來說就是，把原本針對平民本身的稅收，轉移到生產資料上。

稅基從人口數量，轉變爲生產資料的數量。

那么問題來了，現代社會的最主要的生產資料是什么？攤丁入畝的“畝”在哪兒？

貨幣。

具體點說，是能夠投入再生產的貨幣資本。

像老百姓手裏存款的那點貨幣，就稱不上資本。

在高度市場化的今天，只要你有貨幣資本，就能买到任何生產要素。

想要徵更多的稅、真正解決財政問題，就應該向真正的生產資料擁有者動手，而不只是盯着老百姓兜裏的仨瓜倆棗。

而在當代，大部分貨幣資本在誰手裏？

全世界絕大多數的貨幣資本，都掌握在大型企業集團手裏。

具體到我國，大型企業主要是國企，以極其低廉的成本（利率極低）從銀行系統獲取信貸，事實上比普通民企更有優勢社會的貨幣資本。尤其幾大銀行，本身是當今最賺錢的一批。

因爲國企佔有資本，是天然的ZZ正確。

所以想再展开一次“攤丁入畝”，最直接的辦法就是對部分國企开徵新的稅種（如果是提高貸款利率，錢就給銀行賺了），以此代替壓在老百姓頭上的、事實上的“人頭稅”。

這裏還有一個問題要解釋：爲什么不針對民營企業？

只能說，至少在目前，並不合適。

首先，國企只承擔了全社會7.2%勞動力的就業，其余絕大多數人都在私企。

如果現在就對民營企業大面積开刀，必然會對社會就業、行業投資造成極大的影響。

國企單位、就業數量佔比均不高，來源：國信證券

其次，他們在過去一直利用優勢低水平擴張，事實上拉低了很多行業的水平。

對他們徵稅，可以在一定程度上改善劣幣驅逐良幣的營商環境，改善國有資本ROE。

最後但並非最不重要的一點：你們既然號稱是“全民所有”、是社會經濟的支柱，爲什么不在困難時期扛起更多的責任？

通過更多納稅爲整個社會做貢獻，才更能體現“全民所有制”的大企業應有之義。

來源：百度百科

明確了徵稅的主體對象，下面我們簡單計算一下。

截止2023年末，全國國企負債總額大約是240萬億RMB，負債率64.6%。

假如對這部分錢徵收2%的稅，每年就是4.8萬億元。

但根據財政部的數據：2023年，全國土地使用權出讓的收入，是57996億。

很明顯，僅僅是額外徵稅，可能並不足以完全解決問題。

除了提高稅率，還有什么方式可以搞錢？

2023年各省土地出讓金，來源：中金公司

攤丁入畝有配套手段，如“火耗歸公”、“官紳一體納糧”等等。

新稅該怎么制定配套政策？

03尾聲

目前來看，新加坡的房屋供應、資金籌集、土地供給、稅收四位一體制度，依然是最完美典範。

它好在哪裏？

一是組屋主導的住房保障制度。新加坡的樓市被分成了兩個完全不同的市場。近80%的普通人都住在政府組屋，一般家庭大概4年就能买得起；少部分有錢人可以選擇到商品房市場买高檔住宅，只有這些房產才能炒。

二是強制儲蓄型的中央公積金制度。不僅能爲政府建造組屋提供充足的資金，也能以優惠貸款和補助等形式支持居民买房。

三是國有爲主的土地制度。政府在土地規劃、出讓、管理上擁有絕對話語權，以低價將土地使用權轉讓給HDB，保證組屋建設量足價廉。

四是交易保有並重的稅收制度，以累進制和差別化稅率抑制投機。

新加坡組屋戶數佔比，來源：开源證券

2023年8月25日國常會通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文）。

“14號文”明確了兩大目標。

一：加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除买不起商品住房的焦慮，放开手腳爲美好生活奮鬥”。

二：讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。

在很多人看來，就是中國房地產從香港模式向新加坡模式轉型的信號。

問題是，新加坡模式不是那么好學的。

最大的難點，就是缺錢。

但如果有新的“攤丁入畝”提供新的稅收來源，是不是可能性就大得多了呢？

有個不成熟的思路。

既然土拍熱度隨着房地產行業漸漸冷卻，地方可以照老樣子賺土地出讓金。

再用這些錢，向开發商大規模購买成品房屋作爲經濟適用房，解決符合條件本地居民的實際需求。

當然，也不能光出不進。

根據地方的實際支出，可以從收取的新稅中撥付相應金額作爲補償。如此既不會傷害地方的財政，也可以大幅減輕橫在老百姓頭上、早就該掃進歷史垃圾堆的“人頭稅”壓力。

以上這些，或許不盡合理，我相信早就有高人給出了更多、更好的方案，各位讀者也可以大开腦洞思考。

一旦一整套完善的“攤丁入畝”投入使用，無論是財政缺口、人口下滑，乃至消費、投資信心等等許多問題，相信都能有所改觀。

要刮就刮大戶的油水，窮鬼兜裏能有幾個子兒？

水電氣漲價？高鐵漲價？能有多大作用？

道理並不復雜，關鍵是能不能、愿不愿意這么做。

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標題：究竟該怎么救樓市？

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