去年我們就發現

被公認爲“剛需买不起，改善看不上”的老破大，开始不賣轉租了

先和各位多說幾句背景

和我們熟悉的、應對第一代剛需的“老破小”不同

“老破大”滿足的是第一代改善需求，戶型多在100平方米以上

除了專門爲住不慣小房子的外籍人士打造的外銷房，還有不少分布在各個區域的普通住宅

可以理解爲上海初代改善房，甚至豪宅

隨着時代發展和市場需求變化，這些房子逐漸落後於時代

然而受地段價值和面積加持，總價始終處於高位

因此形成了“剛需买不起，改善看不上”的尷尬局面

但是，通過數據我們發現，大戶型在租賃市場上是更稀缺的

同時近兩年，上海租賃市場對大戶型的需求也开始上升

而到了今年，隨着大戶型租賃性價比的凸顯，這個趨勢依然在延續

市場對大戶型租賃房源的關注度，也在不斷提升

圖片來源：城市測量師行

一方面，老破大確實不好賣了

另一方面，大戶型的租賃需求在提升

在這背景下，上海的老破大的出租情況怎么樣

我挑了三個典型板塊去現場看了看：

第一類是地段優越的“老破大”聚集地

如聚集了一批建於上個世紀的“外銷房”、被譽爲初代國際社區的古北，以及“老牌豪宅”匯聚的市區核心地段

第二類是地段沒那么優越、產品在租賃市場也顯得尷尬的郊區早期改善盤

在這幾個地方，看看在买賣市場比較尷尬的老破大們，在租賃市場的情況又如何

01

老破大扎堆的古北板塊租金大降，但房東寧可空置，也不想再投入

我首先來到的是著名的“外銷房”聚集地，古北

古北板塊是上海打造的第一代國際社區，當初的定位就是豪宅社區，因此大戶型偏多

當地中介小哥說，目前業主自住比例大概在20%，不少都搬去了徐匯、西郊別墅，或者國外

租客中最常見的還是中高端白領租客，大概佔30%

另外一個主要人群就是外籍人士，比如附近日韓大使館的，大概佔20%

確實，雖然長相看不出太大區別，走在古北街頭經常能聽到日語韓語各種語……

以古北路爲界，可以大致將古北板塊分爲兩期

左邊的一期基本都是2000年前建成的，當年只能用美金購买的外銷房

由於房齡老、朝向奇怪，租金普遍比二期便宜30%

從整體來看，古北板塊的租金降幅很明顯

租金大降的背後是古北這個板塊的特殊性：從去年持續到現在的，外籍租客的流失

最終反映在房租上，就是一降再降

即便如此，現在依然有不少房子空着，尤其是一期

我在貝殼上就看到了154套掛牌，粗數一下，接近100套都位於一期

目前看來，如今的租金已經觸及古北房東的心理底线

“好多業主，如果租不到他的心理預期，寧可空着，租客找上門來籤約但他就是不籤”

中介小哥說，他就知道有一套房子，空了一年，算一算相當於損失了20萬

他們心急火燎給業主阿姨打電話，對面輕描淡寫，“沒事，放着”

畢竟這裏的業主大多都不差錢

小哥說，其實有的房子，例如在租的一套採光受影響的兩房

稍微裝修一下，比如換個家具，加個地暖，並不難租

畢竟不少外籍租客並不在乎採光

價格、裝修正常的話，一般掛出來一個月以內就能租掉

不過隨着房價下跌，古北業主也不再愿意投入了，“懶得弄了”

還有一部分業主，把房子交給了二房東

據說一期租賃房源基本都在二房東手裏，做的大多是涉外業務

例如租給喜歡扎堆的日韓人，也有人把100多平米的房子分割成兩間出租，不過這是極少數

前兩年據說有老板靠做二房東賺了不少錢，不過這兩年也虧了

但跑路的不太多，基本還在堅持做。一來是合同還沒有到期，二來估計還有些利潤

總的來看，古北板塊的老破大，隨着主力客戶群體的離开

租金降了、房子空了

雖然如果多投入一點，也不會難租，但對房東來說繼續投入似乎並不見得劃算

在古北板塊之外，市中心好地段上也有不少“老破大”

不過，相比於古北業主松弛的心態

市中心的業主，緊迫感要強得多

02

市中心的“初代豪宅”，房東降租留客

我重點看的兩個樓盤

位於中山公園板塊的虹橋新城，和南京西路板塊的中凱城市之光

和古北不同，這些小區的自住比例至少過半

租客也常規一些，以上班族、陪讀家庭爲主

而它們的租金也降了

這或許與租客變少有關

“甭管什么戶型，我覺得各種類型的房子都沒有去年同時期更好租”。虹橋新城附近的小哥嘆道

這時，虹橋新城的樓齡老反而成爲一個“優勢”。相比於附近的次新房如春天花園，租金低的虹橋新城顯得性價比高，因而相對好租

圖片來源：鏈家

中凱城市之光的中介小哥說，租客變少這個現象，大概是今年出現的

也因此，前段時間，出現了房東降價留租客的情況

“本來有些租客是要換房子的，房東降價，直接降了兩三千，也就不換了”

不過，在原有客群流失、租金下調後

市中心的老破大發生了一定的客群迭代，原本預算不足的客戶住得起了

例如，有一些住在附近的租客，看房租下降，置換到了中凱城市之光

畢竟，同樣是月租一萬五的價格，中凱城市之光的產品、物業管理等方面品質更好，住起來更舒服，換房能夠帶來生活品質的進一步提升

比如由於社區人車分流、不允許地上停車，小區環境更舒適，而這一點尤其受家庭型租客重視

另外在踩盤過程中，我發現了一個有趣的事情：受地段租金水平的影響，在兩個樓盤，兩房和三房的受歡迎程度不同

在虹橋新城，兩房類產品更受歡迎

而在中凱城市之光，兩房卻不如一房或三房好租

這是因爲，同樣拿着一萬五的預算，在中凱城市之光只能租到一房，有的人寧愿擠一擠；而對於預算更高的家庭來說，兩房顯得局促，因此通常會選擇直接租三房

除了整租，對於市中心老破大產品來說，還有一個常見的出租方式是分割出租

例如在位於長壽路板塊的玉成大廈，二房東會將156平方米的大戶型改成五個獨立廚衛的套間

月租金通常在4-5千，租給附近預算有限的上班族

在市中心，這種產品至今依然受到歡迎。中介小哥說，在這個地段，就沒有二房東不收的房子

如此看來，由於地段足夠優秀

市中心的老破大，依然可以通過價格的調整，截留珍貴的客源

位於核心地段的房子尚且需要降價留客

那么位於郊區的老破大，又會是怎樣的呢

03

郊區初代改善房，處境的確比較尷尬

不同於市區老破大，郊區老破大面對的，更多是預算相對有限的客戶

這讓它的大面積顯得格外尷尬

租賃主力客戶畫像和房型的矛盾下，群租房的一度洶湧也就不奇怪了

例如，位於閔行的上海康城，在一些人的心目中至今依然是“群租聖地”

不出意外，這裏的房租也降了

當地中介說，去年三房月租金6到7千，兩房月租金5.5到6千，就沒見過4开頭的租金，只有毛坯房能租出這個價

但是今年月租金普遍都要降到5000元以下了

壓低租金的原因，除了樓齡老，一個重要原因在於上海康城掛出來租的房子太多

除了房租下跌、不賣轉租，一部分房東的持有信心源於小區南門口12號线地鐵站2027年通車的消息

中介小哥說，不少房東有漲價預期，因此除非是特別不看好市場的或者是急着用錢的，現在一般都不賣了

另外這裏也出現了租客變少的情況，“最高的時候空出來140套房子，你說嚇不嚇人”

上海康城自我拯救的一個方式，是靠降價做出極致性價比

這讓上海康城成爲了周邊的租金窪地。要知道一旁的象嶼品城，82平米的兩房月租價都能到5000元

不過至今，上海康城或許已經到了降無可降的境地

按照中介小哥的話來說，“已經跌得很平穩了”

正常來說，目前，這邊的房子基本一個月以內就能租掉

另外，曾經熱衷於做群租的二房東，現在也在從低端往高端轉型

除了不再過度違規分割戶數，做相對合規的“n+1”，比如兩室改三室

裝修材料、風格也有一定改善

從現場情況來看，不少樓棟貼出了“無群租樓組”的標牌

總的來看，郊區大戶型由於地段偏遠、產品尷尬

成爲了老破大產品中租金最低的存在

04

從我踩盤的體感來看

“大戶型开始受到市場關注”這一現象，目前對租賃端的影響暫未清楚顯現

更顯著的是租賃市場普遍面臨的，租客減少、房源增多帶來的壓力

不過，各個板塊、樓盤都有各自的應對之策

例如，在地段力強的市中心

老破大如中凱城市之光，出租靠產品力和性價比

長壽路的玉城大廈們則靠二房東，通過裝修或者分割面積的方式適應租房群體需求

而在地段沒有那么強的區域，老破大如虹橋新城、上海康城，要靠相對的性價比爭奪客戶

老破大的二房東們也並沒有跑路，依然活躍在市場上

並且有一部分，已經开始從早期的群租，向“n+1”的合規方向轉型

另外還有一部分租客

適時喫到了老破大降價、性價比提升的這波紅利，獲得了生活品質的提升

大戶型受歡迎，背後的推力可能不僅僅是需求端的變化

供給端性價比的不斷凸顯，或許也是一大助力

租房市場的改善，看來依然在持續進行

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標題：老破大現在還租的掉么

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