律師解「房」｜預售屋建商毀約不賣或遲延交屋怎麼辦？-港臺熱話

律師解「房」｜預售屋建商毀約不賣或遲延交屋怎麼辦？

jcatcj 07月 23,2024

建商悔約不賣的原因

預售屋建商毀約不賣的原因，主要可以歸納為以下幾點：

1.建築成本上漲：原先預估的建築成本與實際發生成本有所落差，導致建商以原定售價建造恐將面臨虧損。

2.房價上漲：眼見房市行情看漲，建商希望能以較高價格重新出售房屋。

3.一屋二賣：建商先與購屋者締約，之後又以高的價格與另一名買家締約，並於房屋完工取得使用執照後，將房屋過戶給該名買家。

當建商毀約不賣時，因建商通常無權單方面與購屋者解約，部分建商會要求購屋者加價，而有些則會選擇與購屋者解約。如果購屋者不願加價或解約，建商可能會採取各種手段，迫使購屋者違約或自行解約，例如故意延誤工期、不續建或不交屋等。建商這樣做的目的，通常是希望能夠解約後再以更高的價格重新出售，即便要支付違約金，重新出售所能獲得的利潤仍然更高，因此甘願違約。

建商毀約可能涉嫌違反消保法及平均地權條例

過往內政部地政司曾指出，建商的毀約不賣的行為，已經損害了購屋者的財產權益，可能違反《消費者保護法》第33條、第36條。依據《消費者保護法》第58條規定，消保官是可以對建商裁處6萬元以上、150萬元以下的罰鍰，且可「按次處罰」。

此外，如果建商曾於銷售契約中記載「建商有權利不賣」等字眼，可能違反《平均地權條例》第47之3條第5項規定，該條禁止建商約定保留出售、保留簽訂買賣契約權利，或其他不利於買方的事項。違反規定的建商，依《平均地權條例》第81之2條，將被主管機關按戶（棟）裁處15萬元以上，100萬元以下的罰鍰。

面對建商毀約該如何應對？

首先，要釐清購屋者是處於「簽約前」還是「簽約後」的階段，以下分別針對這兩種情形來說明。

一.「簽約前」階段

「簽約前」指的是在簽訂「正式的預售屋買賣契約」以前，購屋者只簽訂紅單並支付定金。在這個階段遇到建商反悔不賣想解約時，購屋者可依《民法》第249條規定，要求建商加倍返還已支付的定金。例如購屋者已經支付訂金10萬給建商，建商若要解約，除退還定金10萬外，還須額外賠償10萬。

二.「簽約後」階段

如果購屋者是處於「簽約後」的階段，即已經與建商簽訂正式的預售屋買賣契約，則主要有三種方式可以來應對：

1.要求建商履約並請求遲延利息

若建商提出加價的條件，否則無限期遲延交屋，此時購屋者可依內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項，向建商請求遲延利息。例如建商逾期未開工、逾期取得使用執照或未於領得使用執照後6個月內通知交屋，每逾期一天，即須賠償按購屋者已支付房地價款依萬分之5計算的遲延利息。若購屋者欲向法院提起訴訟並聲請強制執行，則會涉及較複雜繁瑣的法律規定，且處理方式會依個別簽約內容及施工進度有所不同，因此建議購屋者尋求專業律師協助，避免自身權益受損。

2.解約並請求違約金

首先，由於一般而言，建商與購屋者所簽訂的預售屋買賣契約內容，應會與內政部所公告的「預售屋買賣契約應記戴及不得記載事項」一致，因此在「一屋二賣」的情形，購屋者可依契約第23條、第24條約定單方面解約，亦可依《民法》第226條、第256條、第259條之規定主張解約，並要求建商退還已支付的價款。在違約金方面，依契約第24條約定，購屋者可要求建商賠償「房地總價款百分之15以上」的違約金，但賠償金額不得超過購屋者已支付的價款。舉例而言，假設購屋者以1,000萬購買一間預售屋，並已支付200萬頭期款，此時解約，建商除了應退還200萬頭期款外，還須再賠償150萬的違約金。但如果購屋者已支付的頭期款金僅100萬，則建商賠償的違約金就只有100萬，而非150萬。

在建商尚未一屋二賣，但拖延交屋的情形，購屋者可依《民法》第229條、第254條、第259條規定，催告建商應於一定期限內履約交屋，建商仍不交屋的話，購屋者即可單方面解約，請求退還已支付的價款。另外，如果建商不能交屋導致購屋者受有損害（例如需額外租屋），還能再向建商請求損害賠償。

3.合意解約

此外，「合意解約」也不失為一種解決方式，購屋者與建商透過雙方合意，就解約事宜達成共識，包括違約金等相關條款，雙方同意後即可解除契約。合意解約的優點在於，雙方可以彈性協商解約條件，不受到原買賣契約或法定解約條件的限制，且流程相對簡便。

與建商協商尋求解決之道

其實訴訟經常並不是最佳的爭端處理方式，有時各退一步，事緩則圓，其結果反而對雙方都有利。因此，遇到建商毀約時，如果購屋者比較想要房屋能順利完工、交屋入住，而不希望解約，也可先嘗試與建商協商、了解建商遲延或毀約的原因，並自行評估房價上漲幅度、應建商要求所要付出的金錢、另覓他屋所可能支出的成本等因素，通盤考量後決定是否接受建商的要求。

最後，建議讀者在遇到建商違約的情況時，先釐清自身需求，再決定後續處理方式。又因為買房往往是大家多年辛勞努力、省喫儉用所換來的成果，不動產糾紛也常涉及繁雜的事實及法律爭議，因此建議讀者簽約前一定要做足功課，一旦不幸遇到預售屋買賣糾紛，都一定要找專業律師諮詢、協助，以保障自己的財產！