靠近前海位置的新房，天花板預期調整到了8萬出頭一平。

供應毫無懸念

前海自從調規以後，南山的優質地段不缺供應已經成爲市場的共識。

但入市步驟比較快的是返還用地的項目。

據了解，位於南山區興海大道東側、沿山路南側的觀山海家園已經在吹風，並且戶型圖已經曝光。

從實地考察來看，項目已經出地面五六層左右，工地施工作業也如火如荼。按照常規的施工進度測算，預計很快便可達到預售的條件。

項目總共12棟塔樓，總層高17-25層，規劃戶數870戶，容積率2.75，結合地理位置，優勢比較明顯，是低容積的純粹山景大社區花園。

周邊的商業、地鐵、學校等配套成熟，都能近距離享受。

比如商業，除了項目自帶約6000㎡的社區商業，一路之隔就是泛海城市廣場購物中心。

約750米有興海灣肉菜市場，周邊15分鐘車程範圍還能到達海上世界，K11購物藝術中心等大型商業中心。

比如交通方面，項目配建公交首末站，出門便是主幹道興海大道，月亮灣大道，步行約750米可到達5號地鐵线“荔灣站”。

比如教育配套，項目西北側一路之隔規劃了1所36班制小學，約步行750米有南山實驗教育集團荔灣小學，步行約1.1公裏有深大附中初中部。

所以是低密度，有一定山景資源的純粹大社區。

但項目的短板也比較明顯。

1、周邊整片環境面貌還有很大的提升空間，因爲周邊處於大面積的施工建設階段。

2、項目歸屬於南山荔灣板塊，靠近前海媽灣片區和蛇口片區，但屬於邊緣地帶。而媽灣在去年新增十幾宗住宅用地，一定程度上會受媽灣核心地段未來項目影響。

3、臨近媽灣，緊挨興海大道主幹道，會有大貨車車流容易擁堵以及道路的部分噪音影響。

4、從已經曝光的戶型圖來看有95—138平的面積段，但《深圳市前海管理局關於觀山海家園項目工程規劃許可變更的公示》顯示，項目戶型面積＜90㎡的戶數調整爲747戶。

5、項目由深圳市遠荔實業有限公司开發建設，但股東中包含荔源實業，世星企業控股集團、衆冠股份以及遠洋集團。

其中遠洋集團爲最大股東佔有48%的權益，但曾提出境外債務重組以及被申請清盤。

8萬/平或許是天花板

雖然項目價格還未確定，但市場預期的價格已經有體現。

一方面，項目周邊二手房目前成交的價格水平在8萬-9萬/平。

如2012年的泛海拉菲花園二期，今年7月成交一套136.86平戶型，成交總價約1253萬，折合單價約9.16萬/平；

如2017年的萬豪掬月半山今年4月成交一套85.17平的戶型，成交總價762萬，折合單價約8.95萬/平；

比如2016年的前海港灣花園，今年8月成交兩套88.93平戶型，一套成交總價約700萬，折合單價約7.87萬/平，一套成交總價約756萬，折合單價約8.5萬/平。

再比如2010年的中海陽光玫瑰園，9月成交兩套房源，一套71.75平房源，成交總價約688萬，折合單價約9.59萬/平，一套77.42平，成交總價約682萬，折合單價約8.81萬/平。

基本上可以看到，周邊一些相對樓齡小一點的剛需戶型房源，成交價格區間在7.8萬-9萬/平。

另一方面，購房群體釋放出的預期放得非常低。

比如在社交平台上關於項目的價格，潛在購房者詢問價格預計多少，給出的猜猜是“單價7W嗎”；

比如本地的購房群體反饋，市場的價格預期大約是七八萬一平，部分低預期的購房者則認爲，未來打完折後價格區間在六萬多一平才會考慮。

所以，若參考前海附近過去入市的項目價格，未來的去化壓力是非常大的。

因爲附近前海入市的新盤在10萬+/平——

2019年11月，前海頤灣府備案均價約10.03萬/平

2022年9月，頤城棲灣裏備案均價約10.14萬/平

2023年3月，萬科瑧灣悅備案均價約10.55萬/平

2023年10月，招商瑧璽家園備案均價約10.21萬/平。

總的來說，項目未來的开盤結局會寫在價格確定的那一刻。

作者 | 騎豬英雄

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標題：新房定局

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