如何看待存量按揭利率下調的可能和影響？
隨着新發按揭利率持續下行，存量與新增房貸利率之間的利差擴大，使得市場开始期待降低存量房貸利率，以穩定住房消費預期。我們認爲如果這一調整落地，在減輕借款人的還款壓力、遏制貸款早償趨勢的同時，也會增大銀行息差壓力，因此需要調降存款利率加以配合，而這可能帶動包含國債利率在內的廣譜利率中樞繼續“下台階”。
▍降存量房貸利率的話題再升溫。
今年以來，隨着住房貸款利率下限放开，同時疊加住房貸款增長乏力，房貸利率快速下行。2024年8月30日，格隆匯援引彭博報道，有關部門正在考慮進一步下調存量房貸利率。此後存量房貸利率調降的討論也愈發熱烈。
▍存量房貸利率調整的歷史回顧。
存量房貸利率下調其實已有先例，2008年央行降低個人住房貸款利率的下限，各大銀行爲了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出優惠利率方案。2023年8月，央行、國家金融監督管理總局發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，調整兩類住房貸款利率。據央行披露，超過23萬億元存量房貸利率完成下調，調整後加權平均利率爲4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。
▍存量按揭利率下調的可能及影響。
存量房貸利率調降話題的背後，反映的是居民資產端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾。在此背景下，下調存量房貸利率有利於降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產負債表大幅縮表。然而，站在銀行的角度，下調存量房貸利率帶來的經營壓力也不能忽視。據我們測算，如果存量按揭貸款下調50-100bps，商業銀行年利息收入或將減少1000-3000億元，對應息差下滑3-9bps。如果存量房貸利率下調，銀行資產端收益壓降，預計存款利率需要配合調整，並有可能帶動廣譜收益率下行。
▍總結與展望：
隨着新發按揭利率持續下行，存量與新增房貸利率之間的利差擴大，使得市場开始期待降低存量房貸利率，以穩定住房消費預期。我們認爲如果這一調整落地，在減輕借款人的還款壓力、遏制貸款早償趨勢的同時，也會增大銀行息差壓力，因此需要調降存款利率加以配合，而這可能帶動包含國債利率在內的廣譜利率中樞繼續“下台階”。
▍風險因素：
貨幣政策不及預期；經濟修復不及預期；流動性超預期收緊等。
注：本文節選自中信證券研究部已於當日發布的《晨會》報告，分析師：明明S1010517100001、章立聰S1010514110002、史雨潔S1010523100002、楊宏宇S1010524040001
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