格隆匯獲悉，近日，深業物業運營集團股份有限公司(以下簡稱“深業物業”)在港交所更新招股書，擬在香港主板上市，中金公司、中信證券、建銀國際爲其聯席保薦人。

自1985年起，深業物業开始提供物業管理服務，是一家全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商。截至2024年6月30日，深業物業的總籤約建築面積約爲9230萬平方米，在管項目總數爲498個，總在管建築面積約爲8920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。

股權結構方面，招股書顯示，深業物業在上市前的股東架構中，控股股東爲深圳國資委。

深業物業本次香港IPO所募集資金將主要用於進行战略投資及收購，與選定企業結成战略聯盟；優化數據化服務平台及購置新設備；增強商業運營服務影響力；營運資金和一般公司用途等。

從收入結構看，深業物業的業務分爲城市及產業園服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務三部分。

其中，城市及產業園服務收入佔收入比重呈現逐年增加趨勢。截至2024年1-6月，該業務收入佔公司收入比重爲45.2%，是公司第一大收入來源。此外，同期住宅物業管理服務收入佔公司收入超30%。

公司營收結構，來源招股書

財務數據方面，公司招股書顯示，2021年、2022年、2023年和2024年1-6月，深業物業的營業收入分別約爲21.52億元、23.48億元、27.12億元和14.10億元，相應的淨利潤分別約爲0.75億元、1.21億元、1.60億元和0.93億元。

2021年、2022年、2023年和2024年1-6月，公司整體毛利率分別約爲13.0%、14.4%、15.7%、15.8%及15.7%。

公司主要財務指標，來源招股書

行業規模方面，根據弗若斯特沙利文統計，2019年至2023年，中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入由6368億元增長至9241億元，復合年增長率爲9.8%。未來，隨着房地產市場、購物中心運營服務市場、城市服務市場的進一步發展，預計全業態物業管理、商業運營及城市服務市場的總收入將持續增長。至2028年，預計總收入將達到12452億元，2023年至2028年的復合年增長率預期爲6.1%。

根據弗若斯特沙利文的資料，在2023年，按收入計，深業物業在中國全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商中排名第九，在中國國有全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商中排名第五，各佔0.3%的市場份額。

同時，當前城市及產業園服務、住宅物業管理服務及商業物業運營及管理服務行業在中國競爭激烈且高度分散。

公司表示，積極參與競爭可能迫使公司降低物業管理服務價格，競爭壓力也可能迫使公司進一步提升服務質量，從而不斷增加服務成本，公司無法保證能將額外成本轉嫁予客戶。如果未能有效競爭，這將可能蠶食公司的利潤率及市場份額，進而對公司的經營業績及發展潛力造成不利影響。

值得注意的是，深業物業區域集中度高，大部分業務集中於大灣區。

深業物業招股書顯示，截至2021年、2022年及2023年以及截至2024年1-6月，公司於大灣區的在管建築面積分別佔公司總在管總建築面積的63.0%、67.1%、65.6%及67.5%。

此外，2021年、2022年及2023年以及截至2024年1-6月，深業物業來自於大灣區的收入分別佔公司相關期間總收入的75.7%、77.9%、79.8%、79.9%及81.3%。

可以看到，公司近年來近8成收入均來自大灣區。

深業物業在招股書中表示，由於業務高度集中於特定區域，該地區的政府政策導向、經營環境的變化對公司影響深遠。任何不利的政策調整，包括經濟狀況波動、城市發展速度的變化，以及地區未來發展前景的不確定性，都可能對公司的業務運營，經營業績等產生不利影響。

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標題：背靠深圳國資委，深業物業衝擊港股IPO

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