1.查證是否已取得建照執照

少數建商在尚未取得建築執照的情況下，便大肆宣傳其新建專案，並開始進行預售，但此舉除違反《公寓大廈管理條例》第58條外，還涉嫌欺瞞消費者。如果之後建照未能獲得核准，或核准的建照內容與最初內容不一致，就容易引發消費糾紛。

《公寓大廈管理條例》第58條規定建商在領得建造執照前不得辦理銷售，若建商違反該法規，將遭政府機關裁罰最高 20萬元的罰鍰，並且可連續處罰。前年台南的預售屋建案「平實苑」就有遭查證未取得建造執照便開始銷售，而被台南市政府工務局開罰。

此外，建商還可能因此讓購屋者誤認已經取得建照，而涉嫌不實，違反《公平交易法》第21條規定，公平交易委員會可限期命其停止或改正其行為，並裁罰最高2500萬元的罰鍰；如不改正，還可繼續按次處罰建商最高5000萬元的罰鍰，直到建商改正為止。

2.是否有給予充分的契約審閱期間

曾有預售屋銷售人員要求購屋者在現場看完契約後立即簽約，或是在給付訂金後才願意提供契約，這些行為顯然已經違法。按照《消費者保護法》第11條之1以及內政部所公告的《預售屋買賣定型化契約應記載事項》規定，建商在銷售預售屋時，必須給予購屋者5天的契約審閱期，讓購屋者能把契約帶回家仔細閱讀，以充分了解契約條款及自身權益。如果建商不提供這5天的審閱期，購屋者即可主張定型化契約條款不構成契約內容，使契約條款無效。不過，無效的範圍並不包括個別磋商的條款，也就是購屋者額外與建商協商後才訂定的契約條款。例如建商可能會針對特定戶型或樓層提供特殊優惠條件，如果這些優惠方案是在雙方磋商後才確定的，就不一定適用5天的審閱期規定，這一點需要特別注意。

3.查詢預售屋定型化契約有無申報備查

據《平均地權條例》第47條之3的規定，預售屋建商或代銷業者在銷售預售屋前，必須將買賣定型化契約向預售屋所在地的地政機關申報備查。地政機關會審核該建案的定型化契約是否符合內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》。因此，建議購屋者在簽訂契約前，先上「內政部實價登錄」網站搜尋該建案經地政機關核准備查的定型化契約版本，並與自己手中的契約進行比對，以防建商故意提供另一種不合理的契約版本。

4.比對內政部公告之《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

如果在比對前述經備查的定型化契約後仍不放心，購屋者可以上行政院網站查詢內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，逐一比對契約內是否有不相同的條款。內政部地政司網站也提供了「預售屋買賣定型化契約自主檢查表」，方便購屋者進行比對和審查。發現不相符或有疑慮的條款後，切記不要貿然簽約，應先與建商協商修改。如建商不合規定，依《平均地權條例》第81條之2第5項，將會被處以最高30萬元的罰鍰。

若不慎簽下不合理的定型化契約，並發現該契約不符合內政部的版本，購屋者可以依《消費者保護法》第17條第4項向建商主張不符合之條款無效。過往就有建商因為將通知交屋的期限不當延長，由原先的「領取使用執照後6個月內通知」，改成「領取使用執照後12個月內通知」，而遭法院認定該契約條款無效，因此，購屋者仍可依內政部公告的定型化契約，要求建商仍應於領取使用執照後6個月內通知交屋。

5.避免簽訂不合理的磋商條款

建商與購屋者簽訂預售屋買賣契約時，並非契約內所有條款都是由建商預先擬定好。建商會保留部分條款，與購屋者協商後再訂定，這些條款即為磋商條款。有時建商會故意以磋商條款的方式，訂定較不合理的契約條款，甚至牴觸內政部公告的定型化契約內容。購屋者簽訂後才發覺不妥（例如契約內容關於房屋瓦斯外管費用被勾選買方承擔等），欲主張權益時，建商卻以這些條款屬於磋商條款為由，告訴購屋者不得依《消費者保護法》第17條第4項主張其無效。

雖然針對這種情況，過往法院已有判決表示，若內政部公告的定型化契約條款更有利於購屋者，應以公告的定型化契約條款內容為準，但仍建議購屋者要先熟讀內政部公告的定型化契約內容，注意避免簽訂這類條款，以降低紛爭風險。

本文為黃有衡律師獨家授權刊登

黃有衡律師，現為探理法律事務所律師

經　　歷：

台灣消保者保護協會法律專業委員

空軍航空技術學院兼任講師 

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標題：律師解「房」｜預售屋簽約前5大注意事項　小心這些不合理契約

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