律師解「房」｜預售屋定型化契約的九大陷阱-港臺熱話

律師解「房」｜預售屋定型化契約的九大陷阱

jcatcj 06月 25,2024

律師解「房」｜預售屋簽約前5大注意事項　小心這些不合理契約

一、停車位資訊標示不清

在停車位規格的部分，時常有建商未將車位資訊清楚列明，例如只記載停車位的長、寬，卻未提及高度，導致購屋者於簽約交屋後才發現自己的車子太高，無法停車；又或是未記載「另含車道及其他必要空間面積」、「停車空間面積佔共有部分總面積之比例」等資訊，造成購屋者不清楚車道面積等重要資訊。

二、限縮購屋者找補權益

在房地面積誤差及其價款找補部分，要留意建商是否有限縮自身的責任或擴張購屋者的責任。若簽約時契約記載的房地面積跟建商完工後的房地面積有所誤差時，依規定必須進行找補，但曾有建商將「土地」及「停車位」的面積誤差列為不予找補，這已經違反規定，建商應該對不足部分進行「全部」找補。此外，根據規定，如果找補的面積超過3％，購屋者就可解除契約，但有些建商卻會要求購屋者不得解約，此舉也已經牴觸內政部公告的定型化契約內容。

三、記載採用同級品建材字眼

關於建材設備及其品牌、規格方面，契約可能會包含一項類似條款，允許建商更換使用某品牌的同級品或同等商品，例如記載「採用○○品牌電梯或同等級電梯設備」、「保留更換同級品權利」等。然而，一般購屋者難以判斷同級品或同等商品的品質及價值是否與原訂品牌相當。因此，內政部公告的定型化契約規定，除非事先得到購屋者的同意，否則建商不得在契約中使用「同級品」等字眼。建議多加注意這一點，最好是能要求建商將所有可能用到的品牌及規格清單詳細列出，以免引發後續爭議。

四、更改通知驗收時點

在驗收條款的部分，則是要注意通知驗收的時間點。少數建商可能在水、電力、瓦斯尚未完工時就通知購屋者進行驗收，日後出現問題卻推託責任。按照規定，通知驗收的時點應該在所有水、電力、瓦斯都安裝並接通完成後進行。此外，建議購屋者也可留意接通自來水、電力管線的費用及相關費用是否被建商轉嫁，改由購屋者負擔，這也是不符合規定的契約條款。

五、降低交屋保留款

　　在驗收後如果發現有地方需要修繕，為了避免建商躲避修繕責任，購屋者依規定有權於自備款部分保留「房『地』總價百分之5」作為交屋保留款，在建商確實完成修繕後購屋者才須支付。曾有建商將交屋保留款寫成「5萬」、或者寫成房「屋」總價的百分之5（房屋總價僅包含房屋本身的價格，不含土地的價格），如果購屋者未特別仔細閱讀，就容易忽略這一細節，進而導致交屋保留款的金額被嚴重降低，無法有效地對建商施加壓力。

六、延後通知交屋期限

契約中關於通知交屋的期限也是常見引起糾紛的條款之一。根據規定，建商應在取得使用執照後的6個月內，通知購屋者交屋。常見的契約錯誤包括將「取得使用執照的6個月內」更改為「取得使用執照的8個月或12個月內」，或更改為「取得買方貸款後的30日內」，以延後交屋的時間。而這類條款引發糾紛的主要原因在於牽涉到遲延利息的起算時點，通常遲延利息的起算日會在最後應交屋日的隔天，如果建商將應交屋的時間往後拖延，那麼遲延利息的起算日自然也會延後，導致應賠償的遲延利息就會減少，因此需特別注意。

七、拖延修繕瑕疵期限

在修繕房屋瑕疵方面，需要注意的是，依規定建商必須在交屋前將瑕疵修繕完成。然而，有些建商會將「交屋前」的修繕義務更改為「交屋後」的保固責任，迫使購屋者接受有瑕疵的房屋。建商這樣做的目的是為了減輕自身的交屋責任，確保其能在期限內交屋，不會因修繕瑕疵而遲延交屋，從而避免賠償遲延利息。但這種做法對購屋者來說是一種權益的變相剝奪，修繕期限將被拖延，甚至可能面臨建商推託不願修繕的情況。

八、降低應賠償的遲延利息金額

若建商未在約定期限內開工或取得使用執照，或者未在取得使用執照後的6個月內通知購屋者交屋，則建商依規定必須賠償購屋者遲延利息。每逾期一日，遲延利息應按已繳房地價款的萬分之五單利計算。舉例來說，購屋者如果已經支付300萬元價款，但建商卻遲了1天才通知交屋，則每日遲延利息為1500元，若遲了六個月才通知交屋，共需賠償27萬元。

需要提醒購屋者留意的是，契約上可能會將計算方式記載為「房『屋』價款的萬分之五」而非「房『地』價款的萬分之五」。這看似細微的差別，但卻會大大損害購屋者的權益，因為房屋總價僅包括房屋本身的價格，不包括土地的價格。以剛才的例子為例，如果購屋者已支付的300萬元價款中，包含了房屋價額180萬元及土地價額120萬元，則建商若按「房『屋』價款的萬分之五」計算每日遲延利息，僅需賠償每日900元，而非每日1500元，若遲延六個月，僅需賠償16萬2千元，而非27萬元，顯然大幅減少了購屋者可請求的賠償數額。因此，建議購屋者需特別注意這一點。

九、減輕保固責任

契約中的保固條款有許多文字細節需要注意。建商可能會擅自減列結構保固的「項目」，及縮減保固期限（例如將結構保固期限由15年縮減至5年），或者將保固期限的起算日從「交屋日」提前至「取得使用執照日」。此外，建商也可能限縮保固的情況，將原本應為「除非瑕疵可歸責於購屋者，否則建商都須負責保固」的條款修改為「只有在瑕疵歸責於建商的情況下，建商才需負責保固」，大大限縮建商的保固責任範圍，甚至要求購屋者自行證明瑕疵可歸責於建商，否則不予保固，這些看似不起眼的文字細節，都可能會嚴重影響購屋者權益，不可不慎！

因此，建議在閱讀保固條款時，逐字與內政部公告的定型化契約內容進行比對。若發現任何不對勁的地方，應盡快提出並與建商進行協商。