實話實說，深圳樓市的走勢，已經寫在了住宅供地裏了。

調規縮影

二手房往往代表當下的市場風向，如果想要看未來的樓市三五年的走勢，需要關注的是住宅供地。

深圳缺地共識正在打破，用地調規已經成爲常態。

樓市上行階段，深圳缺地幾乎貫穿過去多年的新房供應共識。

如今在樓市退潮的背景下，似乎又出現了新的趨勢——供地放緩，住宅用地頻頻調規。

2020年，深圳在市場一致認爲供地緊缺的情況下，出讓了16宗住宅用地，2021年出讓了29宗，2022年出讓了28宗，2023年總共出讓了14宗。

今年上半年即將結束，深圳總共也就出讓了1宗位於龍華民治街道的住宅用地，供地數量和節奏都相比過去幾年放緩了許多。

可以看到，2021—2022年是深圳供地大年，到2023年又重新砍半，到了今年預估還會繼續收縮。

而和住宅減少相反的是，深圳的住宅用地陸陸續續出現調整。

6月22日，位於寶中「中鐵閱臻府」旁的商業用地宣布調整，原改法定圖則03-29、03-30地塊合並，由商業辦公用地調整爲二類居住用地，調整後用地面積爲9998平方米，容積率5.4，最快估計可以在下一批土地出讓中看到。

這宗地塊是寶中近兩年調規少有的商用地調整爲住宅用地。

前一次是「中鐵閱臻府」所在地塊，從2022年5月的純商業用地調整爲商業用地+二類居住用地，再在2023年6月直接調整爲二類居住用地。

所以可以看到，即使如寶中這樣稀缺的地段位置，也並非真的無地可供。

回顧深圳這幾年，“商改住”的案例其實已經非常多了，甚至“商改住”已經成了大趨勢，比如前海媽灣、南山深超總、寶中核心、龍華北站，都出現了把原本用計劃作建設商業寫字樓的地塊，調整爲住宅用地的情況。

現在，寶中又再調整，也印證一個事實，在市場大環境轉變的背後，實際上深圳的供地邏輯早就已經發生翻天覆地的變化。

而這兩天坊間也在討論，後海總部基地或許在未來也會有兩塊商業用地轉爲純居住用地，說明遇到市場調整期，連後海這樣的地段也不排除未來會有更多的住宅預期。

再結合住建部今年2月的要求根據住房需求科學安排土地供應以及深圳新房的庫存情況，這兩年深圳的新房住宅用地會增加，但供應會明顯收縮，只有等待存量新房消化得差不多了，住宅用地才會重新加大供應。

簡單來說就是接下來的兩年，深圳整個新房的供應量會明顯縮減。

深圳供地空間優化，除了住宅用地調規以外，保障住房用地也出現了不少變化。

6月13日，羅湖區桂園街道蔡屋圍片區新增64層保障性住房規劃。

6月18日，《龍崗區南灣街道李朗地塊保障性住房項目城市更新單元計劃調整（草案） 》通過，擬拆除67836.9平方米，將誕生約2600套安居型商品房。

再往前一個月，前海「山樾灣」附近的M0用地改保障房地塊、赤灣西南側R3用地也改成保障房地塊，然後媽灣一塊原本計劃做高端公寓的商業地塊也改成了保障房地塊。

而去年11月，深圳自規局對[機場東地區]法定圖則06-11地塊規劃進行調整，爲支持首批配售保障性住房建設，所調整的地塊將建設配售型保障性住房。

所以可以看到，深圳保障性住房實際上調規的力度不亞於住宅的力度，原來的用地規劃和供應模式已經徹底發生了變化。

這也對接上了今年3月住建部強調的精神——“各城市要根據當地實際情況准確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系”。

而6月20日，住房城鄉建設部召开收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議。

會上，住房城鄉建設部明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效开展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

雖然深圳不需要像惠州、江門那樣通過收儲商品房的方式增加保障房，但肉眼可見，通過調規的方式增加供應是沒有太多助力的。

所以，未來兩三年深圳的保障住房會密集推出，節奏可能會更快。

作者 | 醉酒大鯊魚

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標題：未來幾年，樓市已有定局

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