如今，深圳樓市已經到了“大浪淘沙”後的新時代，風向發生了大幅轉變。

2017-2024，從政策到房企到土地再到樓盤和產品，早已不是當初的模樣，而是進入一個全新的周期。

尤其是深圳具備強核心價值的標的，會被市場一遍又一遍地認可。

這兩天位於深超總的中海深灣玖序293套住宅，毛坯備案均價約13.3萬元/㎡就吸引了516批富豪凍資25.8億。

而時間再往回撥，位於深圳前海核心的網紅盤深鐵前海時代尊府項目在這之前也掀起過一波熱浪。

尊府Ⅰ期270套住宅入市，吸引了553批富豪凍資超過11億，並且在开盤當天迅速售罄狂攬57.38億，話題一度登上了當年的微博熱搜榜；尊府Ⅱ期加推的凍資熱度也不減，344套住宅吸引509批客戶登記，也爲2024年的深圳樓市奠定了紅盤基調。

所以，真正擁有核心價值的資產，一定是能夠經受得住這個時代大浪淘沙的。

新政起風，資金悄悄加倉“高階住宅”

事實上，今年以來，樓市的風向明顯不一樣了。

如果說之前是亦步亦趨地刺激，那么進入5月後就更像是一種拐點。

在住建部开年充分賦予各個城市房地產調控自主權後，各個城市就迎來了強悍的政策“組合拳”。

尤其是深圳，5月迎來了兩次較大的調整，包括“5.06”非戶籍部分區域個人所得稅、社會保險的繳納年限由3年調整爲1年以及自5月29日起下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

從政策的效力來看，市場有了很大的變化，整體數據表現出了結構性的回暖。

（1）新政賦能，市場熱度延續

伴隨着深圳限購松綁、房貸首付及利率下降等優化政策，市場得到了較好的調整。

不僅各區新盤來訪量、看房量出現增加，一些核心位置的新房也紛紛發出喜報。

比如6月初位於深圳灣超級總部基地的一網紅盤，在需要驗資1000萬的情況下，吸引了超700組客戶提前看房；位於南山大學城的准現樓，“六一”开盤，營銷中心現場也擠滿了訪客。

據中指研究院數據顯示，2024年5月18日-6月17日，深圳新房和二手房合計成交6422套、成交面積63.53萬㎡。

其中，新房住宅成交2286套，成交面積23.21萬㎡，比新政前一個月上漲3.96%。

值得注意的是，5月17日是央行釋放政策利好的時間節點，而深圳真正落地執行二成首付、首套房貸利率3.5%是在5月28日，留給市場反應的時間實際只有20天（截至6月17日），所以成交數據如果沒有滯後性，相信表現會更好。

而據深圳貝殼研究院監測，深圳“5·28”新政出台後13天（5月29日-6月10日），二手房日均籤約量較5月1日至28日的日均籤約量增長36%。

另外根據深圳鏈家研究院院長肖小平透露，6月17日，深圳二手房網籤355套，創下3年來新高，6月19日，深圳二手房網籤283套，住宅爲230套。

所以，新政組合拳滿月後，深圳樓市這一輪底部行情已經悄無聲息地發生了不少變化。

（2）爲數不多的核心資產被低調瞄准

事實上，市場出現變化都是預料之中的事，但讓人意外的是，新政余溫未消的背後是核心區域的高端住宅成交一躍成爲主流。

這就意味着，市面上的核心資產其實又重新被資金悄悄瞄准了。

最明顯的，典型的龍頭小區的日成交表現了活躍，一些筍盤被低調消耗。

有中介渠道數據顯示，5月深圳代表性的網紅小區華潤城出現了成交小高峰，筍盤被消化了不少。

（來源：文傑陶樓）

6月該樓盤近期也成交了兩套房源，一套1025萬成交，單價約11.5萬/平，另一套1075萬成交，單價約12萬/平。

（來源：深圳政傑）

而新房方面，根據中房研究院ICR大灣區分院數據統計顯示，5月深圳預售商品住宅網籤爲1909套，深鐵前海時代尊府Ⅱ114套，在剔除預轉現的情況下拿下5月網籤套數的TOP1；在2024年第24周深圳樓市榜單中，深鐵前海時代尊府Ⅱ單周網籤24套，又再次進入單周TOP10位置。

所以，也能很明顯地看到，新政後深鐵前海時代尊府Ⅱ更加熱銷，無論是一期還是二期加推，剩余單位已經不多。

要知道，城市核心資產，向來只屬於少數人，如果換作以往，這樣的高階項目是很快就缺貨了的。

現在能在風向的拐點處买到，真的純粹就是一種運氣，只有現在這種行情才有這種機會，更何況像深鐵前海時代尊府Ⅱ這樣的核心標的，無論任何時候都是深圳值得买入的“塔尖”資產。

如果深圳樓市迎來下一輪財富新機遇，那么深鐵前海時代尊府Ⅱ的89平高品質3房2衛也一定會成爲撬動深圳核心區，撬動前海金字塔尖配套、精英圈層的金鑰匙。

所以可以看到，新政後總價約1000萬左右的高端住宅，悄悄成了市場交易的主力。

而這些項目基本有一個共通點，那就是位置地段都處於超級核心的位置，總價也都是千萬左右的級別。

這也從側面反映出當前深圳樓市一個很明確的信號——

持幣觀望的买家开始出手，有資金已經低調進場，核心地段物業的價值重新得到認可，像深鐵前海時代尊府Ⅱ這樣的資產儼然已經成爲大浪淘沙後的金子。

因爲當資金重新進入樓市的特徵之一就是一些核心位置的網紅盤成交开始變得活躍。

龍頭地段，更具確定性

黃金藏品，錯過不再

像深鐵前海時代尊府Ⅱ這樣的物業，之所以能夠在政策消化期重新成爲資金選擇的標的，除了擁有非常好的綜合素質，歸根到底是其具備更確定性。

根據深圳市南山區統計局以及深圳市2024年政府工作報告數據顯示，2023年南山區的GDP達8566.02億，而前海GDP就達到了2464.1億元，同比增長15%，佔據整個南山GDP約三分之一，成爲中國爲數不多發展最快、質量最高、效益最好的區域。

可以說，深鐵前海時代尊府Ⅱ所處的區位及地段，不僅是南山後核心居住區的基石，更是龍頭地段中的龍頭。

（1）區位“超核”

前海大家已經不陌生，但對前海的定位，可能還是有人無法站在战略層面去客觀看待。

就深圳而言，隸屬國家級的大灣區發展战略部署項目總共有3個，其中最受矚目的就是前海深港現代服務業合作區。

不僅在2013年被正式批復，提出三年內投資3898億，2023年12月國務院更是正式批復《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》，推動前海在粵港澳大灣區建設中更好發揮示範引領作用、進一步拓展香港發展空間。

據6月24日新華社推出的“中國經濟圓桌會”節目披露，目前前海有科技企業5.5萬家，其中國家高新技術企業2039家，創新型中小企業1338家，上市科技企業23家，獨角獸企業14家。

其中港資科技企業2433家，今年1到4月港資科技企業在信息服務、科技服務領域實現營收223.64億元，同比增長95.7%，一批高成長性的港資企業在人工智能、科技金融、大健康等領域發展迅速。

所以，可以看到，時至今日前海已經聚集了大量的高質資源在此，並創造出了千億財富價值。

無論是發展的藍圖，還是吸納的資源，還是地理位置都是整個大灣區中的“C位”。

這樣的區域價值毋庸多說。

（2）地段“超鏈”

項目所處的桂灣範疇，在深圳無論是區位和地段，都是一等一的，是前海難以動搖的中心位置。

從地段站位來看，吸引的人群，並不局限於前海自貿區，而是輻射整個深圳和外來有實力的新移民。

因爲深鐵前海時代尊府Ⅱ所處的位置，被濱海大道、夢海大道等三橫三縱路網包圍，毗鄰1/21號线（規劃中）鯉魚門站，周邊享有五大地鐵线路環繞，並延伸穗莞深、港深西部鐵路（規劃中）等线路，還能近距離通達赤灣港、媽灣港、太子灣郵輪母港，快速通達寶安機場、香港國際機場。

可以說是整個灣區不可多得的多元換乘、交通立體心髒位置。

更重要的是，項目毗鄰的前海樞紐，未來將成爲華南地區具有口岸功能的大型全地下綜合交通樞紐，能夠超速鏈接港深西部，直接暢聯世界灣區。

去年10月香港特別行政區發展局局長甯漢豪就曾表示，計劃興建的港深西部鐵路，將會由洪水橋至前海，全長約18公裏，由港鐵屯馬线洪水橋站附近位置出發，途經廈村和流浮山，跨越後海灣經深圳灣口岸接入前海，配合內地交通網絡。

那么從前海桂灣交通樞紐連接香港西部的快速鐵路也會進一步拉近兩岸的距離。

所以按照前海、深港西部的建設規劃來看，選擇桂灣地段的人未來是能夠承接雙重紅利兌現的。

我們在置業的情況下，曾經就有資深投資人反復強調過「具有確定性」的資產。

何謂確定性？

那就是——以投資的眼光選地段，以自住的思維選產品。

而桂灣地段，一是站在了城市發展風口，二是地處關鍵要道，完美契合了投資要素。

在此基礎上，如果再以自住的思維選房子，那么區域內的答案就是深鐵前海時代尊府Ⅱ。

（3）配套“超享”

深鐵前海時代尊府Ⅱ所在的位置坐擁前海衆多成熟的優質配套，是前海當前商業屬尤爲明顯的。

因爲桂灣規劃的金融中心是以前海CBD的職能作爲立足點的，屬於全新的新市鎮，整個區域的开發建設都是按照城市封面的基建標准去做。

像萬象前海、山姆前海店、前海壹方匯以及准備入市的K11前海等優質商業購物中心配套，每一個都是城市封面一樣的地標，能夠給予高端消費、中高端消費，更多的選擇可能。

就連半徑1公裏範圍內的前海演藝公園、前海石公園都是值得打卡的地方。

除此以外，還與寶安優質中央公共配套及綜合資源共享，成爲寶安—前海亮麗的新封面。

在深圳能夠騰出一大片地塊，並賦予重點定位，還積極地以長遠規劃去建設完善，已經是非常難得。

以當前來看，桂灣到了前海第一個收獲的季節，开發程度也近70%，大部分寫字樓、綜合商業也已經一一开業，發展規劃兌現得七七八八。

所以在整個桂灣片區的居住人氣持續提升的背景下，項目所處的位置儼然已成爲綜合優質生活配套最爲集中、最多和便利的地方。

（4）戶型“超值”

深鐵前海時代尊府Ⅱ作爲核心產品，實際上對當下的深圳市場而言，價格是有極大驚喜的。

318套約89㎡3房2衛精品戶型以及26套約190㎡4房3衛高階戶型，整體均價約9.9萬/㎡。

其中89㎡3房2衛精品戶型總價區間在751萬—944萬/套，這是什么概念？

幾乎是可以閉眼入手的戶型了。

因爲放眼深圳的新房，無論是橫向對比南山的深超總及科技園、福田的安托山、中心區，還是縱向對比同區域的項目，這個總價、這個位置、這樣的戶型就很難找到對手。

更何況現在是市場底部入主前海桂灣的合適時機，是首選黃金藏品的絕佳機會。

現在市場上，很多新房雖然也打造出了89平的戶型，但絕大部分都只能做到一個衛生間，甚至有些96平的戶型都只設計一個衛生間，無論是總價還是使用率，都不如深鐵前海時代尊府Ⅱ，根本就滿足不了精英群體的日常居住需求。

並且過去這么多年，前海桂灣沒有誕生這樣的戶型，未來也會少見這種面積格局的精品住宅產品了。

因爲一方面這種戶型難以復制，非常講究开發商的設計建設水平，另一方面深圳住宅設計已經出新規，未來面積更大的戶型會成爲趨勢，像前海這種矜貴的地段出現這種高階住宅將會越來越少，取而代之的會是面積和總價更大更高的戶型。

所以，前海桂灣核心位置+89㎡3房2衛+都市矜貴住宅品質+核心稀缺度+低門檻總價，所有“超值”buff全都疊加在一起的深圳小戶型都市美宅也就只有深鐵前海時代尊府Ⅱ了。

在樓市分化的大時代，依舊維持強者恆強的定律，既有超高居住價值，又是龍頭確定性強的房子並不多見。

因爲大浪淘沙過後，越是擁有核心價值的資產，就越容易賣完。

最明顯的，深鐵前海時代尊府Ⅱ目前就只剩一點點建築面積89平和190平的尾盤在去化。

而且還值得注意的是，與深鐵前海時代尊府Ⅱ一站之隔的前海灣地鐵站，正是深鐵前海國際樞紐所在之處，是前海對外开放的門戶標杆。

據悉，今年即將首批入市產品T2商務公寓也是備受矚目，T2商務公寓總建築面積約12萬m²，高約250m，主力戶型均爲一线海景大平層單位。

作爲樞紐中心項目9棟超高建築首個入市產品，T2的立面設計巧妙融合了“風生水起”的東方文化，塑造了極具辨識度的地標形象。最爲人樂道的是，前海灣、後海灣、深圳灣“三灣”極致景觀在T2推窗即見。

相信在不久的將來就能，體驗到這種推窗即矗立在灣區極核的繁華與東方心髒的雄偉與遼闊。

所以，如果追求更確定性的核心資產，就不應再錯過躋身南山龍頭地段的絕佳契機。

因爲只有這樣才有可能穿越周期，贏在未來。

作者 | 林波荔

鄭重聲明：本文版權歸原作者所有，轉載文章僅為傳播信息之目的，不構成任何投資建議，如有侵權行為，請第一時間聯絡我們修改或刪除，多謝。

標題：錯過不再！限定版臻藏小戶型，撬動了深圳樓市塔尖資源

地址：https://www.twnewsletter.com/article/42948.html