整體來看，當前政策作用顯現，二手銷售放量，新房的交易也开始活躍起來。但是，房價經過一個長時間的下跌，要打破房價持續下跌的惡性循環，在絕大多數地方仍需要政策的進一步加碼。我們認爲差別化住房信貸政策、個人所得稅抵扣、限購、購房落戶等政策，都還有進一步加碼的空間。我們認爲，隨着前期政策逐漸取得實效，新的政策又陸續推出，房地產企業的現金流問題將得到緩解，具備競爭優勢的地產公司估值已經不高。此外，交易平台將受益於二手房市場放量，物業服務公司的業績也將貢獻穩定現金回報。

▍2024年6月樣本城市二手房和新房銷售同比表現均爲2月以來最佳。

根據貝殼APP數據統計，我們跟蹤的77個樣本城市6月二手房成交套數8.4萬套，與5月持平，6月按周分別環比-8.4%、+7.7%、-2.7%、-3.6%。網籤數據方面，據Wind數據，14個樣本城市6月二手房網籤同比增長6.4%，2月以來首次同比轉正，環比小幅下跌5.6%；其中北京、深圳、杭州6月二手房網籤分別同比增長23.0%、65.5%和117.8%，環比分別增長9.9%、3.2%、17.7%。新房銷售表現亦有所回暖，我們跟蹤的42個樣本城市新房網籤6月同比下降22.6%，較5月降幅收窄12.4個百分點，爲2024年2月以來最優表現；樣本城市6月新房網籤環比增長28.4%，其中北京、上海、廣州、深圳、杭州分別環比增長10.3%、15.6%、59.8%、34.5%、74.2%。

▍部分頭部企業6月銷售同比轉正，新房成交略有好轉。

據億翰數據統計，2024年前6個月，15家代表性房企合計銷售金額10856億元，對應銷售面積5821萬平米，分別同比下降39.5%和43.1%，6月銷售金額2515億元，對應銷售面積1250萬平米，分別同比下降16.6%和25.2%，邊際改善明顯。樣本企業中，中國海外發展、濱江集團、華潤置地、越秀地產、保利發展實現6月銷售金額同比回正，同比增幅分別爲40.4%、20.2%、18.9%、9.9%和4.5%。據國家統計局數據，2023年7-12月全國商品房銷售金額同比下降20.4%，較1-6月降幅擴大15.9個百分點。

▍房企拿地有心無力，市場持續去庫存。

財政部統計，2024年前5個月全國地方政府國有土地出讓金收入同比下降14.0%至1.28萬億元。Wind數據顯示，100個大中城市住宅類土地成交金額4281億元，同比下降31.9%。企業方面，據各公司公告，9家樣本企業2024年前5月合計新增土地儲備對應地價750億元，同比下降71.5%，平均拿地強度（拿地金額/銷售金額，算術平均值）11.2%，較2023年全年下降19個百分點。土地市場的繼續下行，首先是因爲房屋交易市場的不確定性，即新房價格持續下跌，其次是因爲庫存去化情況不佳，企業一部分資金被佔壓，可靈活投資的現金減少。需要說明的是，自下而上匯總的土地成交金額數據明顯要差於財政部國有土地出讓金數據，這是因爲前者是實時成交口徑，後者是資金入庫口徑。我們預計，未來國有土地出讓收入下降的壓力仍然很大。

▍上海二手房市場趨穩，但全局而言有待政策繼續發力扭轉預期。

據冰山數據，截至6月23日，上海二手房掛牌邊際價格在經歷3周的連續提升後小幅回落，近4周（2024.5.26-2024.6.23）價格環比分別爲0.02%、0.26%、0.05%、-0.18%，其他核心城市二手房掛牌最新邊際價格大多仍處於下降通道中。二手房掛牌量邊際提升顯示居民預期仍不穩定。當前四個一线城市均已不同程度優化房地產政策，通過降低按揭貸款利率、優化限購政策推動真實需求釋放，同時積極去化庫存改善市場供給結構，而上海的政策邊際改善力度最大。總體而言，我們認爲一二线城市房價的整體企穩，仍需要政策繼續發力。

▍風險因素：

核心城市房地產政策後續出台節奏及效果不及預期，房價持續下行，銷售持續下降的風險；部分房地產开發企業可售貨值不足的風險；部分房地產开發企業盈利能力持續下降的風險。

▍期待各地進一步解放思想，拓寬思路，鼓勵自住需求釋放。

整體來看，當前政策作用顯現，二手銷售放量，新房的交易也开始活躍起來。但是，房價經過一個長時間的下跌，要打破房價持續下跌的惡性循環，在絕大多數地方仍需要政策的進一步加碼。我們認爲差別化住房信貸政策、個人所得稅抵扣、限購、購房落戶等政策，都還有進一步加碼的空間。我們認爲，隨着前期政策逐漸取得實效，新的政策又陸續推出，房地產企業的現金流問題將得到緩解，具備競爭優勢的地產公司估值已經不高。此外，交易平台將受益於二手房市場放量，物業服務公司的業績也將貢獻穩定現金回報。

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年7月1日發布的《房地產行業6月銷售數據點評—銷售放量，扭轉價格預期需政策繼續發力》；陳聰 張全國 劉河維 王天瑜 朱翀佚

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標題：中信證券：銷售放量，扭轉價格預期需政策繼續發力

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