香港撤辣效應消退後，市場又再次縮量。

而近8年時間，無論哪個節點买入，似乎都有香港業主在虧錢。

狂歡後的縮量

很明顯，香港撤辣新政後，確實起到了短期的提振作用。

3月初-4月底香港樓市的二手私人住宅無論是成交量還是售價都有近似“倒7字”的反彈趨勢。

根據中原城市分區領先指數顯示，在2024年2月26-3月3日這一周，香港按周樓價指數（爲143.91），住宅售價指數（爲39.17）都迅速上揚，並且這個趨勢一直維持到4月22日-4月28日這一周开始出現掉頭，並且迅速下滑。

截至7月1-7月7日這周，香港按周樓價指數已經掉到141.24，回到了2016年10月10日-10月16日附近（爲141.53）。

而相比兩三個月前，香港也陸陸續續出現二手業主虧本出讓的個案。

根據香港本地媒體報道，如近期一套位於香港九龍城區紅磡黃埔花園2期12座中樓層389平方英尺（約36.14平米）兩房折價約22.8%成交。

這個小區是香港九龍城區紅磡比較有代表性的風向標樓盤。

原業主在2020年以728萬港元买入，最新成交價562萬港元（約522.88萬元人民幣），折合單價約14457港元/平方英尺（約14.48萬元人民幣/平方米），同時也貼合香港銀行最新的評估價。

經歷4年账面浮虧約166萬港元。

再比如位於香港大圍片區的名家匯小區，近期有業主持有一套2座低樓層B室實用面積約1502平方英尺（約139.54平方米）的物業8年，账面虧損約261.8萬港元（約243.58萬元人民幣）。

原業主2016年以2023.8萬港元（約1882.92萬元人民幣）买入，近期以1762萬港元（約1639.35萬元人民幣）成交，折合單價約11731港元/平方英尺（約11.75萬元人民幣/平方米），相比上一套同戶型房源成交總價還便宜約20萬港元。

而這種虧本的趨勢，還有加深的跡象。

根據仲量聯行數據顯示，截至今年3月的前12個月內，香港負資產（即物業市場價低於房貸總額）個案數量已飆升400%至3.2萬套，如果今年樓價下跌10%，估計負資產數量將突破10萬套。

成交量方面，根據香港土地注冊處統計數據顯示，香港3月住宅成交合約（一手房+二手房成交套數）3971套，4月反彈至8551套，但5月後便再次回落至5546套，到了6月則爲3856套。

而撤辣前的2月份，香港住宅成交合約爲2375套，相信用不了多久，成交量便能重新回到撤辣前的水平。

原以爲撤辣後至少能狂歡半年左右，如今看來，7月往後效果已經微乎其微。

二手房出現縮量，新房也出現了典型案例。

雖然新房不如二手房具備那么強的指標意義，但市場給予了一定的關注度。

7月6日位於香港啓德承景街2號的柏蔚森I首推60套房源，折後起步價386萬港元，开發商最高折扣給出18%，折後均價約17188港元/平方英尺。

相比去年10月中海首推的啓德海灣折後均價19798港元/平方英尺還便宜約13%，成爲片區內折後起步總價以及均價最低的新盤。

相比2017年入市的保利龍譽項目折後最低總價388.88萬港元還要低一些。

而縱觀啓德片區的新房开盤歷史，上一次首批房源均價最便宜的還是2016年8月入市的啓德1號（I），折後均價約14471港元/平方英尺。

所以，柏蔚森I同樣也是啓德片區內近8年來开盤折後均價最低的項目。

實際上，今年5月香港樓市就已經出現新盤开盤價回到2015年的現象。

根據仲量聯行報告顯示，油麻地甲類住宅單位（實用面積小於431平方英尺）的开盤價相比2015年還低10.6%，由22768港元回調至20346港元。

可以看到，即使2月底香港撤辣後，开發商並沒有因此惜售或者反價，而是抓緊政策刺激的風口進行了讓價去庫存。

其中最主要的原因，一方面香港樓市的購买力已經消耗得差不多，內地受撤辣效應會隨市場情緒也逐漸減弱。

另一方面，內地樓市的性價比進一步體現，分流了不少香港本地的購买力。

最明顯的，7月5日，廣州放开港澳台及外籍人士的限購，非住宅（公寓，商鋪，辦公性質），個人亦可購买。

而這個周末就立馬出出現了香港的看房團。

位於海珠區的一個公寓項目迎來香港看房團的消息。

因爲隨着粵港澳深度融合，跨境交通發力，“港人北上”持續升溫，出於投資、度假乃至養老的意愿，內地購房也成爲香港人消費的另一種方式。

但無論從哪個角度觀察，雖然有撤辣政策刺激，依舊阻擋不了香港樓市掉頭的趨勢。

不知道今年3、4月份衝進香港樓市的實力买家們，現在還好嗎？

作者 | 醉酒大鯊魚

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標題：香港樓市“剎車”！买房8年，虧兩百多萬

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