一個需要謹慎算账的網紅盤
終於,深圳有過三次开盤“日光”的網紅盤最後一次出貨了。
位於福田安托山的海德園116套毛坯准現房,備案均價約12.82萬/平,總價區間約1124萬—5998萬/套。
價格雖然和前三次开盤差不多,但隨着搖號時間臨近,市場的討論熱度一再升溫,成爲近期深圳樓市頗具討論性的新房項目。
年度網紅盤
作爲年度關注度高的新盤,开發商預留了3天遞交資料登記時間,看得出眼下這個市場行情,开發商信心依舊。
而市場上也出現了一種聲音——這個項目是福田最近幾年特別值得考慮的新盤。
一方面,項目所在的區位自2014年轟轟烈烈建設後,已經趨於成熟和完善,基本的地鐵、商業、醫院、公園、學校配套都有。
商業方面近距離有萬科裏,印力中心(約直线1公裏),軌道交通配套近距離靠近安托山地鐵口。
學校配套項目位於紅嶺實驗小學+深圳高級中學初中部學區範圍內,擁有的是深圳第一梯隊公立教育資源,這也是項目成爲市場關注焦點的核心原因之一。
另一方面,項目位於安托山板塊的新房項目,近幾年這個板塊範圍內可選的新房項目除了深鐵懿府,可供市場選擇的就是海德園。
並且與福田區域範圍內的在售新房相比,位置地段以及各方面配套也有一定的可比性。
如位於上下沙片區的中洲灣迎海,擁有海景資源,但周圍整體被城中村包圍,城市面貌也有待升級;
如位於梅林片區的基宸悅府,周圍頗具煙火氣息,但也意味着被城中村+老舊住宅小區圍繞,而住宅總戶數爲1011戶,回遷住宅戶數達到609戶,佔比超過一半。
再比如位於上下沙片區的金地環灣城,周邊被農民房環繞,同時區域內以舊改爲主,舊改周期較長,教育資源處於項目配建的新學校學區內。
所以在區位地段、片區面貌、社區格局,在衆多新房中有一定的優勢。
第三是目前項目已經是准現樓的狀態,基本上外立面以及公區範圍已經裝修得差不多。項目預計交付時間爲2024年11月30日前,一定程度上節約了購房群體的租金成本。
第四是備案價格與周邊二手房有一定價格差距。
116套毛坯准現房,備案均價約12.82萬/平,單價區間約11.9萬-13.3萬/平,總價區間約1124萬—5998萬/套。
而附近的天健公館今年6月成交一套高樓層162.08平戶型房源,總價約2353萬,成交單價約14.51萬/平;
錦庐花園今年5月成交一套中樓層86.94平戶型,成交總價約1515萬,成交單價約17.43萬/平,4月成交一套同面積戶型房源,成交總價約1439萬,成交單價約16.55萬/平;
安巒公館今年2月成交一套高樓層126.94平戶型,成交總價約1900萬,成交單價約14.97萬/平。
而目前海德園所在片區範圍內,二手房掛盤均價約10.3萬-18.6萬/平。
所以,在眼下的市場,海德園是承載了一些期望的。
一筆真正的經濟账
面對這樣的buff疊加,是不是海德園就一定值得衝刺?
但實際上,任何一個網紅盤都離不开經濟账。
海德園本身最吸引人的亮點,是學區新房,是倒掛。
但從投資的角度看,作爲新房,真正的倒掛空間或許並沒有想象的那么高。
一方面,周邊二手房小區中,掛盤價能高出一大截的,基本上小區的品質都相對優越一些。
比如附近的萬科瑧山府之所以能掛盤價格如此之高,除了外立面、園林設計得好還自帶精裝修,而海德園則是毛坯交付。
另一方面,周邊二手房小區的得房率也與海德園拉开了差距。
比如錦庐花園雖然是2014年建成的剛需型小區,但贈送高,整體的得房率可以超過100%,得房率約110%。再比如安巒公館2018年的次新小區,也有不少贈送,得房率約93%,萬科瑧山府得房率約75%-80%。
而海德園的得房率約72%—79%,其中A區4棟戶型使用率僅72%,A區3棟大戶型高一些也僅有79%。
如果按照得房率折算,海德園與周邊成交價格高的二手房價差就沒有看上去那么大了。
以今年5月錦庐花園成交的一套86.94平戶型爲例,得房率約110%,成交單價約17.43萬/平,實際折算成交單價約爲15.84萬/平。
如今深圳的二手房市場處於低位運行,周邊二手房的價格也回調了一些。
若再加上後期裝修以及使用銀行房貸利息的成本,那么按照海德園當前的備案價來看,剩余的倒掛空間已經不多。
換句話說,以投資的角度看這個網紅盤,已經不能再以項目兩三年前开盤的邏輯看待。
從自住的角度看,市場對項目也存在一定的顧慮。
拋开項目所處的位置,未來北環立交橋帶來的噪音,項目自身也有無法避开的居住短板。
比如89平的戶型,作爲剛需戶型,設計格局是三房一衛,而市面上同樣面積段的戶型,已經有相當多可以做到三房兩衛,選擇千萬總價房源的群體,很難不在意居住品質。
比如追求學區,項目所在位置雖然處於紅嶺小學+深圳高級中學的學區範圍內,但項目附近未來還有安居房項目,後續學位緊張的情況也就不能被完全排除。
所以,如果要算一筆账,對比兩年前,海德園的性價比已經今非昔比。
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作者 | 飛天小女警
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標題:一個需要謹慎算账的網紅盤
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