終於，深圳有過三次开盤“日光”的網紅盤最後一次出貨了。

位於福田安托山的海德園116套毛坯准現房，備案均價約12.82萬/平，總價區間約1124萬—5998萬/套。

價格雖然和前三次开盤差不多，但隨着搖號時間臨近，市場的討論熱度一再升溫，成爲近期深圳樓市頗具討論性的新房項目。

年度網紅盤

作爲年度關注度高的新盤，开發商預留了3天遞交資料登記時間，看得出眼下這個市場行情，开發商信心依舊。

而市場上也出現了一種聲音——這個項目是福田最近幾年特別值得考慮的新盤。

一方面，項目所在的區位自2014年轟轟烈烈建設後，已經趨於成熟和完善，基本的地鐵、商業、醫院、公園、學校配套都有。

商業方面近距離有萬科裏，印力中心（約直线1公裏），軌道交通配套近距離靠近安托山地鐵口。

學校配套項目位於紅嶺實驗小學+深圳高級中學初中部學區範圍內，擁有的是深圳第一梯隊公立教育資源，這也是項目成爲市場關注焦點的核心原因之一。

另一方面，項目位於安托山板塊的新房項目，近幾年這個板塊範圍內可選的新房項目除了深鐵懿府，可供市場選擇的就是海德園。

並且與福田區域範圍內的在售新房相比，位置地段以及各方面配套也有一定的可比性。

如位於上下沙片區的中洲灣迎海，擁有海景資源，但周圍整體被城中村包圍，城市面貌也有待升級；

如位於梅林片區的基宸悅府，周圍頗具煙火氣息，但也意味着被城中村+老舊住宅小區圍繞，而住宅總戶數爲1011戶，回遷住宅戶數達到609戶，佔比超過一半。

再比如位於上下沙片區的金地環灣城，周邊被農民房環繞，同時區域內以舊改爲主，舊改周期較長，教育資源處於項目配建的新學校學區內。

所以在區位地段、片區面貌、社區格局，在衆多新房中有一定的優勢。

第三是目前項目已經是准現樓的狀態，基本上外立面以及公區範圍已經裝修得差不多。項目預計交付時間爲2024年11月30日前，一定程度上節約了購房群體的租金成本。

第四是備案價格與周邊二手房有一定價格差距。

116套毛坯准現房，備案均價約12.82萬/平，單價區間約11.9萬-13.3萬/平，總價區間約1124萬—5998萬/套。

而附近的天健公館今年6月成交一套高樓層162.08平戶型房源，總價約2353萬，成交單價約14.51萬/平；

錦庐花園今年5月成交一套中樓層86.94平戶型，成交總價約1515萬，成交單價約17.43萬/平，4月成交一套同面積戶型房源，成交總價約1439萬，成交單價約16.55萬/平；

安巒公館今年2月成交一套高樓層126.94平戶型，成交總價約1900萬，成交單價約14.97萬/平。

而目前海德園所在片區範圍內，二手房掛盤均價約10.3萬-18.6萬/平。

所以，在眼下的市場，海德園是承載了一些期望的。

一筆真正的經濟账

面對這樣的buff疊加，是不是海德園就一定值得衝刺？

但實際上，任何一個網紅盤都離不开經濟账。

海德園本身最吸引人的亮點，是學區新房，是倒掛。

但從投資的角度看，作爲新房，真正的倒掛空間或許並沒有想象的那么高。

一方面，周邊二手房小區中，掛盤價能高出一大截的，基本上小區的品質都相對優越一些。

比如附近的萬科瑧山府之所以能掛盤價格如此之高，除了外立面、園林設計得好還自帶精裝修，而海德園則是毛坯交付。

另一方面，周邊二手房小區的得房率也與海德園拉开了差距。

比如錦庐花園雖然是2014年建成的剛需型小區，但贈送高，整體的得房率可以超過100%，得房率約110%。再比如安巒公館2018年的次新小區，也有不少贈送，得房率約93%，萬科瑧山府得房率約75%-80%。

而海德園的得房率約72%—79%，其中A區4棟戶型使用率僅72%，A區3棟大戶型高一些也僅有79%。

如果按照得房率折算，海德園與周邊成交價格高的二手房價差就沒有看上去那么大了。

以今年5月錦庐花園成交的一套86.94平戶型爲例，得房率約110%，成交單價約17.43萬/平，實際折算成交單價約爲15.84萬/平。

如今深圳的二手房市場處於低位運行，周邊二手房的價格也回調了一些。

若再加上後期裝修以及使用銀行房貸利息的成本，那么按照海德園當前的備案價來看，剩余的倒掛空間已經不多。

換句話說，以投資的角度看這個網紅盤，已經不能再以項目兩三年前开盤的邏輯看待。

從自住的角度看，市場對項目也存在一定的顧慮。

拋开項目所處的位置，未來北環立交橋帶來的噪音，項目自身也有無法避开的居住短板。

比如89平的戶型，作爲剛需戶型，設計格局是三房一衛，而市面上同樣面積段的戶型，已經有相當多可以做到三房兩衛，選擇千萬總價房源的群體，很難不在意居住品質。

比如追求學區，項目所在位置雖然處於紅嶺小學+深圳高級中學的學區範圍內，但項目附近未來還有安居房項目，後續學位緊張的情況也就不能被完全排除。

所以，如果要算一筆账，對比兩年前，海德園的性價比已經今非昔比。

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作者 | 飛天小女警

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標題：一個需要謹慎算账的網紅盤

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