和想象的不太一樣，剛需似乎托起了市場。

剛需反而出手了

經歷了長時間的觀望，似乎不少剛需开始出手了。

因爲二手房的剛需成交表現出了增長的趨勢。

這和大家認知不太一樣。

過去各地政策優化住房政策，不斷鼓勵改善群體交易，大家的認知中，托起市場的改善群體，只有這部分人才有多余的支撐力。

根據樂有家研究中心數據顯示，2024年7月深圳成交總價在500萬以下的房源佔比達到了60.7%，六成房源爲剛需價格段位。

其中300萬～500萬/套的房源成交佔比就達到了37%，是所有價格段房源中成交佔比最多的。

相反800萬-1500萬/套段位的改善群體佔比有所下降，相比一年前的48.3%下降到36.2%，下滑了12.1%。

而1500萬/套以上的交易佔比一年前爲3.7%，一年後下滑到3.1%，變化不算明顯。

這也說明了當前市場不少變化——

一是與一年前相比，觀望的剛需出手比例相比改善群體更多，更果斷了；

二是購房成本變低後，买房群體更加精打細算，更傾向於尋求性價比更高的房源；

三是500萬以下的房源成交佔比增加了四成左右；

四是相比一年前，500萬-1500萬/套段位的改善群體，減少了四成左右；

五是500萬-1500萬的改善群體部分選擇了向下兼容，不僅縮減了預算也降低了槓杆；

六是無論市場如何變化，實力在1500萬+/套的土豪群體，受到的影響並不明顯。

出現這樣的市場表現，推測大致有兩個原因。

一方面由於深圳樓市價格回調，疊加已經是歷史低位的房貸利率，過去拿着兩三百萬首付預算打算上車六七百萬的房源，現在不僅首付可以節約，甚至退一步首付也能變成全款；

另一方面，面對跌宕起伏的環境，工薪階層調整了收入預期，也調整了槓杆比例。

而北京和上海的市場，也同樣表現出了類似的變化。

根據中指研究院數據顯示，2024年二季度北京300萬以下二手住宅成交同比增長51.1%，佔比較去年同期提升9.0個百分點至30.8%；300萬～500萬二手住宅成交同比增長5.9%，佔比較去年同期下降0.3個百分點至32.2%。

這意味着，北京二季度500萬以下成交的房源就佔到了63%，二手房成交總價的主力也出現了傾斜，300萬以下總價的上升，300萬～500萬總價的小幅下滑，購房群體中“硬剛需”增加更爲明顯。

再看上海的數據。

2024年二季度上海300萬以下二手住宅成交同比增長90.7%，佔比較去年同期提升13.3個百分點至40.7%；300萬～500萬二手住宅成交同比增長6.1%，佔比較去年同期下降6.6個百分點至31.3%。

而上海300萬以下成交的房源佔比增加的比例，比北京的市場更爲明顯。

並且500萬以下成交的房源佔比達到了72%，是北京、深圳、上海500萬以下住宅成交中佔比最高的。

這說明上海300萬以下的房源更受本地市場歡迎的。

而作爲樓市龍頭城市，都表現出了一致性，也間接說明了一個事實，在低利率，價格回調的環境，剛需客戶反而逆勢入場撿漏，市場交易的結構已經發生變化。

購买力被分流

二手房剛需結構放大後，結果便是新房需求被分流。

短期新房市場出現承壓。

根據中指研究院數據顯示，從重點城市成交來看，2024年1-7月，二手房市場表現普遍優於新房，上海、深圳、杭州、青島二手房同比均增長，新房同比下降。

其中，深圳二手房累計成交套數增長尤爲明顯，相比新房累計成交套數幾乎多了一半，並且深圳的新房成交套數累計同比下降了23%。

這就意味着，深圳有不少新房購买需求轉向了二手房市場。

最主要的原因相信了解深圳市場的人都能有所判斷——新房已經失去倒掛，並且二手房的性價比开始凸顯。

最明顯的，以深圳沙井區域的市場爲代表，可以看到區域內的二手房的性價比已經比新房有優勢。

如華強城市花園大三房，最近109平南北通透雙陽台戶型，近期有業主放出掛盤，報價508萬。

那么市場就很難選擇拾悅城楠園1棟F座的104、105平總價445萬—583萬的三房兩衛單個陽台的戶型。

因爲華強城的大三房陽台面積更大，戶型面積更大，綜合性價比有優勢。

比如博林君瑞，最近89平三房兩廳兩衛朝南的一套毛坯戶型，業主報價360萬，而拾悅城楠園1棟B/E座的86平、87平戶型三房兩廳一衛戶型，總價區間374萬-407萬/套，那么市場也會毫不猶豫選擇博林君瑞。

因爲價格差不多的情況下，博林君瑞的戶型不僅面積更大，並且戶型也多設計了一個廁所，更加實用。

再比如萬豐海岸城瓏園雖然是新房，但是最近也掛出了一套91平3房改2房高樓層朝南的戶型，業主只要一口報價420萬。

這個項目位置地段、商業體量，距離地鐵口，與拾悅城相比 ，市場如何選擇相信答案也很明了。

而整個沙井片區，八十多平戶型是主力戶型，供應量非常大。

鴻榮源珈譽府、拾悅城、萬豐海岸城三個項目的住宅供應體量就可以達到上萬套，還不算其他入市或待入市的新房。

所以在這樣的市場結構之下，新房的購买力不僅被同類新房分流，還會被曾經價格更貴的二手房分流。

這也間接說明一個問題，當新房失去性價比的時候，市場會毫不猶豫選擇並不需要开盲盒的二手房。

作者 | 醉酒大鯊魚

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